臺灣苗栗地方法院民事　損害賠償（2026-04-10）

原 告 黃秉曄即鑫曄管理顧問社

訴訟代理人 林廷隆律師

被 告 基鑫資產管理開發股份有限公司

法定代理人 林基竹

訴訟代理人 賴國欽律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年3月13日言詞

辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

貳、實體部分:

一、原告主張：

㈠、先位訴訟:

⒈兩造間存有租賃關係：黃秉曄前以個人名義向被告承租門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路000○0號1樓房屋(下稱系爭房屋）之一樓部分區域(面積約232坪)。嗣於110年10月31日租期屆滿前，因黃秉曄已成立鑫曄管理顧問社，遂以鑫曄管理顧社名義與被告續簽租約，租期自110年11月1日起至114年10月31日止，租金每月116,000元(下稱系爭租約)。又原告承租系爭房屋之目的，係於系爭房屋内加裝冷氣機、除濕機、監視系統等設備，並於地面鋪設環氧樹脂(EPOXY)供轉租予第三人作為存放半導體設備之倉庫用途，並以之為營業，故經被告同意後，原告遂將系爭房屋轉租予臺灣尼康精機股份有限公司(下稱臺灣尼康公司)，供作存放進口光刻機等半導體設備用途，每月轉租租金數額為235,000元，而因黃秉曄斯時尚未成立營利事業單位，遂先委請訴外人全曄租賃有限公司與臺灣尼康公司簽訂廠房租賃契約，待黃秉曄成立鑫曄管理顧問社後，再將出租人名義變更為鑫曄管理顧問社名義(下稱系爭轉租租約)。另系爭轉租租約之租期，雖原約定自109年11月16日起至112年11月16日止，然原告與臺灣尼康公司均同意於該轉租期滿後續約至114年10月31日止。⒉系爭房屋屋頂自112年9月起發生滲水情形，被告已違反民法第423條規定之出租人義務:被告於105年間經原告同意後，將系爭房屋之屋頂出租予訴外人華雅能源有限公司（下稱華雅公司）設置太陽能光電系統。然自112年9月間起，系爭房屋之屋頂發生不明原因之滲水情形，滲水範圍擴大至階梯及廠房全區，經原告多次催請被告修繕屋頂後，均遭被告以漏水係華雅公司造成，應由華雅公司修繕為由而遲未處理，被告顯已違反民法第423條出租人義務，並造成原告投資於系爭房屋所設置之潔淨室受潮，光刻機、曝光機等半導體設備也因而受潮無法存放在系爭房屋，縱經原告將潔淨室翻新，仍因屋頂持續漏水，潔淨室翻新未幾又受潮，致臺灣尼康公司將上開半導體設備搬入未幾即又須搬出。因被告遲不修繕系爭房屋屋頂漏水問題，原告遂於112年10月向被告表示欲終止系爭租約，並與被告合意租約提前於113年5月15日終止。而原告為履行與臺灣尼康公司租賃契約之約定，僅得另覓他址承租廠房及裝設相關設備後，再出租予臺灣尼康公司，並另簽定5年租賃契約。⒊原告受有未能取得預期轉租租金差額利益之損害共計2,082,500元:原告向被告承租系爭房屋之每月租金為116,000元，以原告轉租予臺灣尼康公司後每月可得租金額235,000元計算，原告每月可獲轉租租金差額利益為119,000元，故自113年5月15日提前終止系爭租約至原定租期屆滿即114年10月31日為止，原告受有未能取得轉租利益之損害共計2,082,500元，故原告自得依民法第184條第1項前段、第227條第2項規定、第191條第1項等規定，擇一請求被告應賠償原告所受上開利益損失。

⒋先位聲明:⑴被告應給付原告2,082,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑵願供擔保請准宣告假執行。

㈡、備位訴訟:⒈退步言之，若本院認原告不得請求上開轉租租金差額利益之損害，然因原告承租系爭房屋時耗費共計3,676,680元裝設設備，以供轉租予第三人作為存放半導體設備之倉庫用途，然因系爭房屋漏水導致系爭租約提前終止，原告基於回復租賃標的物原狀之義務，僅得拆除上開相關設備而無法再度使用，於扣除工資、設備折舊(以耐用年限8年計算)等項目後，原告所受設備損失數額應為1,967,350元，故原告自得依民法第184條第1項、第227條第2項規定、第191條第1項等規定，請求被告賠償上開損失。

⒉備位聲明:⑴被告應給付原告1,967,350元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以:

㈠、原告應舉證證明系爭房屋之1樓有漏水情形、曾催告被告修繕等事實:系爭建物屋頂之漏水應僅止於2樓，該屋1樓並無漏水現象，原告並未舉證證明系爭建物1樓有漏水狀況；又原告雖指稱曾多次通知被告基鑫公司修繕，惟原告未舉證證明。

㈡、系爭房屋之漏水不可歸責於被告:被告出租系爭房屋之屋頂供華雅公司裝設太陽光電設施、電氣室及裝置併聯型太陽光電系統，而上開漏水係肇因於華雅公司未依約施作屋頂平面防水層工程，施作、維護太陽光電系統設備時未盡善良管理人之注意義務，始導致系爭房屋2樓整層樓均有漏水狀況。而被告獲悉上開漏水情形後，多次與華雅公司多次溝通改善屋頂防水、排水等功能，然華雅公司竟推諉卸責，不予修繕，而系爭房屋屋頂又係由華雅公司承租中，被告斷無可能自行派工前往修繕，是被告已盡其出租人之責任，並無可歸責事由可言。

㈢、依系爭租約第5條第4點約定，原告負有修繕上開漏水義務:依據系爭租約第5條第4點約定可知，縱有漏水情形亦應由原告負責修繕。

㈣、原告並未受有損害:原告應舉證證明臺灣尼康公司之搬遷原因與系爭房屋漏水間存有因果關係，且系爭轉租契約之約定租期僅為109年11月16日起至112年11月16日，故原告主張所受轉租利益之損害應計算至114年10月31日，並非可採；此外，原告與臺灣尼康公司嗣後既已將設備搬遷至新址而重新簽定契約，原告每月取得租金39萬元，顯已遠高於原先承租系爭房屋時租金為23萬5000元之利益，足認原告實際上並無任何損失。

㈤、並聲明:

⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項:

㈠、被告為系爭房屋之所有權人。

㈡、華雅公司因有太陽光電系統建置、營運及開發之需要，向被告承租系爭房屋之屋頂部分，用以放置太陽光電設施及電氣室，裝置併聯型太陽光電系統，並於105年12月30日經臺灣桃園地方法院所屬民間公證人蔡佳燕事務所公證簽署105 年度桃院民公佳字第1145號頭份工廠屋頂租賃契約書（以下簡稱「屋頂租約」）。

㈢、原告前向被告承租系爭房屋之一樓部分區域(面積232坪)，並由被告公司所屬職員陳可碩代理與原告接洽，於110年10月31日租約屆滿前，因原告黃秉曄已成立鑫曄管理顧問社，遂以鑫曄管理顧問社名義與被告另行簽訂租約，約定租期自110年11月1日起至114年10月31日止，租金每月116,000元，並簽訂如臺灣桃園地方法院114年度訴字第641號卷(下稱桃院卷)第17至25頁之系爭租約。

㈣、原告經被告同意後，將其所承租之系爭房屋一樓區域轉出租予臺灣尼康公司供作存放進口光刻機等半導體設備用途，每月轉租租金235,000元；又因原告黃秉曄尚未成立營利事業單位，故原告遂先委請全曄租賃有限公司與臺灣尼康公司簽訂廠房租賃契約，待原告黃秉曄成立鑫曄管理顧問社後再將出租人名義變更為鑫曄管理顧問社名義。

㈤、系爭房屋之屋頂發生滲水情形，並造成系爭房屋之2樓整層多處滲水及積水。

㈥、被告前以華雅公司未依屋頂租約第13條第5款約定，於公證後15個工作天内進場開工施作屋頂平面防水層工程，亦未在租賃期間內定期施作防水工程，而導致系爭房屋自110年1月起陸續漏水為由，訴請華雅公司應騰空返還系爭房屋屋頂、賠償損害，經本院另案審理後以111年度訴字第387號判決被告敗訴，上訴後經臺灣高等法院臺中分院113年度上字第332號審理中(尚未審結)。

㈦、原告以系爭房屋屋頂漏水為由，與被告合意終止系爭租約。

㈧、原告另向第三人承租門牌號碼苗栗縣○○市○○路0段000號廠房，並轉租予臺灣尼康公司，約定租金每月39萬元，租期為113年5月10日至118年5月9日。

四、本院得心證理由:

㈠、先位訴訟部分:⒈被告確有違反民法第423條出租人義務情事存在:按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權(參見最高法院98年度臺上字第222號判決意旨)；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限，亦為民法第437條第1項明文規定。查:⑴於系爭租約存續期間內，系爭房屋之屋頂發生滲水情形，並造成系爭房屋之2樓整層多處滲水及積水一節，為兩造不爭執，而可認定；其次，參諸證人即被告公司職員陳可碩證述:系爭房屋總共有2層，該屋多處有漏水情形發生，依序是從屋頂漏到二樓、一樓，漏水範圍有涉及原告承租的區域，當時原告還有請求被告修繕漏水，我通知華雅公司處理，也有請原告直接跟華雅公司聯絡，後來華雅公司是否有將漏水情況處理完畢，因我未到現場所以不清楚，但後來原告搬走後，二樓屋頂還是持續漏水，至於是否有漏到一樓，我則不清楚等語(見院卷第174、177至178頁)；臺灣尼康公司職員譚皓文證述:系爭房屋有漏水，我不知漏水發生確切位置，但漫延至我們承租的倉庫地板，且從天花板滴下來，因我們存放的機器設備有做包裝，漏水未直接影響到我們的機器設備，我們未受任何損失，故未提前終止租約，但因臺灣尼康公司技術單位一直反映漏水情形，剛好在租期屆滿時我們才會想說找其他沒有漏水的廠房承租，並於113年5月搬離等語(見院卷第196至197、199頁)。足見原告主張:系爭房屋屋頂發生之漏水，確已滲漏至原告所承租後轉租予臺灣尼康公司之一樓區域，且經原告通知被告進行修繕後，被告雖曾轉知華雅公司進行修繕，然迄至113年5月間該屋仍存有漏水情形，故被告業已違背民法第423條出租人應保持租賃標的物合於約定使用、收益之狀態義務等情，應屬為真。則被告猶空言否認原告所承租之系爭房屋1樓區域未受漏水影響、原告未曾通知修繕云云，自非可採。⑵被告雖辯稱:系爭房屋屋頂之漏水係因該屋頂承租人華雅公司裝設太陽光電設施等相關設施之際，未依約施作屋頂平面防水層工程及疏於盡善良管理人注意義務進行維護所導致，故不可歸責於被告云云。然按出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務(參見最高法院86年度臺上字第3490號判決意旨)。準此，縱認系爭房屋之漏水係肇因於華雅公司上開行為所致，被告仍應負有排除事實上侵害之義務，尚無從據此為由卸責，被告此部分所辯，亦非可採。⑶被告復辯稱:依系爭租約第5條第4點約定，原告就上開漏水本負有修繕義務，被告並無違反民法第423條規定云云。觀諸系爭租約第5條第4點約定:「乙方(即原告)現況承租甲方(即被告)廠房，廠區增建、修繕、水電設備、設廠等由乙方處理，甲方不再處理。」(見桃院卷第19頁)，固可認定原告就其所承租廠房區域之修繕應自行處理，被告不負有修繕義務之事實。然系爭房屋之漏水發生原因，係存在於原告所承租一樓範圍以外、經被告出租予華雅公司之屋頂處，並往下漫延至二樓、一樓等情，俱經證人陳可碩、譚皓文證述如前，該等漏水所需進行修繕之位置，顯非位於原告承租標的範圍內，原告本不負修繕義務，應屬至明。基此，被告依據上開契約約定內容，辯稱:原告就上開漏水本負有修繕義務云云，亦屬無稽，而非可採。⒉原告於113年5月間經兩造合意終止系爭租約後，並未受有損害:按定期租賃契約如無約定或法定事由發生，當事人一方不能任意終止契約。惟當事人非不得以合意終止契約，即以第二次契約終止第一次契約，使原有契約之效力向後歸於無效，而於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依當事人之約定定之。另合意終止契約，與因可歸責於債務人之法定終止權事由而終止契約，性質不同，效果亦異，除有特別約定外，債權人並不當然得依原來之契約請求債務人賠償損害。本件原告固主張:其自113年5月15日兩造合意提前終止系爭租約起，至原定租期屆滿即114年10月31日為止，受有未能取得轉租利益之損害共計2,082,500元，被告應依民法第184條第1項前段、第227條第2項規定、第191條第1項等規定賠償上開損害云云。然查:⑴系爭轉租契約之租期原約定自109年11月16日起至112年11月16日止一節，有卷附原告與臺灣尼康公司間簽立之廠房租賃契約書可參(見桃院卷第27至33頁)；其次，參諸證人譚皓文證述:最初簽立上開租約時，臺灣尼康公司有提到先簽約3年，3年期滿後是否要續租可以談，當時雖未向原告明確表示會續約至114年10月31日，但若臺灣尼康公司於上開租賃期間內沒有使用上的問題，確實會繼續向原告承租，因為我們公司每搬動一次就要花費上百萬元的搬遷費，而本件是因為有漏水情形，所以我們雖然未提前終止租約，仍承租到原約定112年11月16日租期屆滿，又因為我們無法在短時間內找到其