臺灣新北地方法院民事　給付違約金（2025-11-07）

原 告 曹修慈方松淇

共 同

訴訟代理人 粘舜權律師粘世旻律師

被 告 台信建設股份有限公司

法定代理人 陳建宏

訴訟代理人 賴伯男律師邱彥傑律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年10月13日

言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告曹修慈新臺幣（下同）20萬7,585元，及自民國114年1月11日起至通知交屋之日止，按日給付1,260元。

二、被告應給付原告方松淇18萬3,350元，及自114年1月11日起至通知交屋之日止，按日給付950元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決主文第一項前段得假執行；但被告如以20萬7,585元為原告曹修慈預供擔保後，得免為假執行。本判決主文第一項後段各到期部分，得假執行；但被告如就各到期部分按日以1,260元為原告曹修慈預供擔保，得免為假執行。

六、本判決主文第二項前段得假執行；但被告如以18萬3,350元為原告方松淇預供擔保後，得免為假執行。本判決主文第二項後段各到期部分，得假執行；但被告如就各到期部分按日以950元為原告方松淇預供擔保，得免為假執行。

壹、程序方面：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條定有明文。經查，被告之法定代理人原為林耿哲，於本院審理期間變更為陳建宏，此有公司登記公示資料在卷可憑（見本院卷第225至229頁），並據被告具狀聲明承受訴訟，且由本院將民事聲明承受訴訟狀送達原告等情，有前開書狀及本院送達證書附卷可考（見本院卷第223至224頁、第243頁），核與前揭規定相符，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，原告提起本件訴訟，原聲明：

㈠被告應給付原告曹修慈（下稱曹修慈）24萬1,250元，及自民國114年1月11日起至交屋之日止，按日給付曹修慈1,250元。

㈡被告應給付原告方松淇（下稱方松淇）27萬1,165元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付方松淇1,405元。嗣變更聲明為：

㈠被告應給付曹修慈20萬7,585元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付1,260元。

㈡被告應給付方松淇18萬3,350元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付950元（見本院卷第257、262頁）。核原告之請求，均係基於同一買賣預售屋之基礎事實，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠曹修慈部分：⒈曹修慈與被告於108年12月21日就新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地內之「樂晴市－樂郡區」建案（下稱系爭建案）第Al棟15樓房屋及坐落土地簽訂買賣契約書（下稱系爭A契約），房屋總價528萬元。⒉依系爭A契約第11條約定，被告應於112年12月31日取得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，然被告至113年4月23日始取得使用執照，逾期113日，而曹修慈至111年8月18日止，已繳交買賣價金189萬元，故被告應給付曹修慈違約金10萬6,785元（計算式：189萬元×5/10,000×113日＝10萬6,785元）⒊另依系爭A契約第16條第1項約定，被告應於領得使用執照6個月內即113年10月23日前通知交屋，但被告迄今仍未通知交屋，計算至114年1月10日止已逾80日，而曹修慈至113年5月16日止已繳交買賣價金252萬元，依系爭A契約第16條第1項第4款約定，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，是被告每逾期1日應給付曹修慈1,260元（計算式：252萬元×5/10,000＝1,260元），至114年1月10日止則為10萬0,800元（計算式：80日×1,260元＝10萬0,800元）。⒋從而，被告應給付曹修慈20萬7,585元（計算式：10萬6,785元＋10萬0,800元＝20萬7,585元），及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付1,260元。

㈡方松淇部分：⒈方松淇與被告於108年12月22日就系爭建案第B5棟2樓房屋及坐落土地簽訂買賣契約書（下稱系爭B契約，與系爭A契約合稱系爭契約），房屋總價559萬元。⒉依系爭B契約第11條第2項約定，被告應於112年12月31日前取得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，惟被告於113年4月23日始取得使用執照，逾期113日，而方松淇至111年8月24日止，已繳交買賣價金190萬元，故被告應給付方松淇違約金10萬7,350元（計算式：190萬元×5/10,000×113日＝10萬7,350元）。⒊另依系爭B契約第16條第1項約定，被告應於領得使用執照6個月內即113年10月23日前通知交屋，但被告迄今仍未通知交屋，計算至114年1月10日止已逾80日，依系爭B契約第16條第1項第4款約定，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，是被告逾期1日應給付方松淇950元（計算式：190萬元×5/10,000＝950元），至114年1月10日止則為7萬6,000元（計算式：80日×950元＝7萬6,000元）。⒋從而，被告應給付方松淇18萬3,350元（計算式：10萬7,350元＋7萬6,000元＝18萬3,350元），及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付950元。

㈢綜上，原告依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付曹修慈20萬7,585元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付1,260元。⒉被告應給付方松淇18萬3,350元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付950元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭建案符合系爭契約第11條第1項但書約定得順延取得使用執照之情形，被告並未逾期取得使用執照：⒈依系爭契約第11條第1項約定，系爭建案建築工程應於112年12月31日前完成主建物、附屬建物及必要設施，並取得使用執照，但若有因天災地變等不可抗力事由致無法施工；或因政府法令變更、天災、人禍、戰亂、罷工、陳情、抗爭、鄰房建損、缺工缺料或其他非可歸責於賣方之事由發生等原因時，得順延期間。⒉兩造於108年12月底簽訂系爭契約，109年起爆發嚴重特殊傳染性肺炎疫情，對全國營建業造成嚴重衝擊，110年5月15日中央流行疫情指揮中心宣布全國進入第三級警戒，明令限制室內5人、室外10人以上聚會，被告為遵循防疫措施，自110年5月15日至7月26日共暫停施工73日；又鋁門窗供應商全益門窗企業有限公司（下稱全益門窗公司）亦因疫情致供應鏈受阻，交貨期由90日延長至180日以上，致工期再度延誤約90日。系爭建案於疫情期間受材料、人力及施工時程影響，符合契約第11條但書所定順延事由，依停工與延宕日數合計約163日，已超過原告所稱113日。另新北市政府工務局於110年6月3日發布函令建築執照期限自動增加2年，所體現之「因疫情及缺工缺料而准予自動延展施工期限」精神，應具普遍適用性，而及於系爭建案。故被告並未違反系爭契約第11條第2項關於取得使用執照期限之約定。

㈡被告已於期限內完成通知交屋義務，並無違約情形：⒈被告113年4月23日取得使用執照後，於同年5月10日即寄出驗屋通知予曹修慈、方松淇，並分別於同年6月11日、5月31日完成驗屋及對保，嗣被告聯繫洽商交屋事宜，卻未獲原告2人正面回應。準此，被告已於法定期限內完成通知義務，自無遲延可言，無須負擔任何遲延利息。縱認被告取得使用執照時程稍有遲延，原告得主張之範圍，亦僅限於「遲延取得使用執照」期間所生之利息，不及於逾期通知交屋違約金。故原告主張逾期通知交屋違約金，均屬無據。⒉系爭契約第16條所規範者，重點在「通知交屋」之履行，非「完成交屋」之事實，交屋完成須雙方配合，並非賣方可單方完成之行為，契約明確以「通知」作為履行標準，應以認定。從而，被告領得使用執照後，已分別寄發驗屋及對保通知，並進一步以律師函催告，足認被告盡到通知交屋義務，原告置之不理、拒不出面或未主動提出交屋要求，遲延原因顯非可歸責於被告，自不得據此主張遲延利息或違約金。

㈢綜上，原告本件請求顯無理由，應予駁回，聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。

三、原告主張就系爭建案，曹修慈與被告於108年12月21日簽立系爭A契約，曹修慈至111年8月18日止，已繳交買賣價金共189萬元，至113年5月16日止已繳交買賣價金共252萬元；方松淇則與被告於108年12月22日簽立系爭B契約，至111年8月24日止，已繳交買賣價金190萬元；兩造約定被告應於112年12月31日取得使用執照，被告則於113年4月23日始取得使用執照等事實，業據原告提出系爭A、B契約、新北市政府建管系統執照基本資料查詢、匯款紀錄、台北富邦銀行匯款委託書（證明聯）/取款憑條、臺灣銀行匯款申請書回條聯等件為憑（見本院卷第19至75頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、本院得心證之理由：原告主張因被告於取得使用執照及通知交屋部分有逾期情事為由，請求被告給付違約金，被告則以前詞置辯，故本件爭點為：

㈠被告是否逾期取得使用執照？被告有無得順延期間之情事

㈡被告是否有逾期通知交屋？

㈢原告分別請求被告給付如聲明所示之違約金，有無理由？茲論述如下：

㈠被告逾期取得使用執照，且無得順延期間之情事：⒈按「一、本預售屋之建築工程應於民國108年12月1日之前開工，民國112年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照；…。但有下列情形之一者，得順延其期間：(一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。(二)因政府法令變更(含行政解釋)、天災、人禍、戰亂、罷工、陳情、抗爭、鄰房建損、缺工缺料或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。(三)買方要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程進度時，其影響期間。」，系爭契約第11條第1項定有明文（見本院卷第29、60頁）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。兩造既然對於被告應於112年12月31日取得使用執照，被告實際上於113年4月23日始取得使用執照等事實不爭執，則被告辯稱系爭建案取得使用執照有得順延期間之事由，自應由被告負舉證責任。⒉經查，被告辯稱系爭建案因新冠肺炎疫情全國進入第三級警戒，因而停工73日，固據其提出維基百科查詢列印資料及因應COVID-19第三級疫情警戒相關措施及裁罰規定表等件在卷佐證（見本院卷第101至106頁）。然依上開第三級警戒之相關措施規定，係「停止室內5人以上室外10人以上之聚會」，而所謂聚會，係指「在家聚會」與「社交聚會」，並不包括建案施工，故系爭建案是否得順延工期及其所得順延之日數，自應以系爭建案是否因工程人員確診、隔離等因素而被要求強制停工等事實進行判斷。⒊證人黃保源固於審理時證稱：我是系爭建案的工地主任，負責進度的執行、人員安排、物料的清點調貨；自109年國內出現首例新冠肺炎確診個案，現場工班的人力調度有相對影響，有些工班或師傅受到感染就會派工不正常，像是突然家裡有人需要照顧就會臨時請假，就會造成預定進度無法順利完成，有些工班可能從外縣市過來，就會延遲、影響後面的進度；110年5月或6月時我們已經在做內部工程，像是室內隔間，我們本來預計三、五天做完，但是因為疫情所以人數不夠，所以進度延遲等語（見本院卷第236至237頁）；然依原告提出之系爭建案施工照片，可知系爭建案於110年5月至7月間，尚在進行B4至B1樓樓板灌漿及1樓樑版鋼筋綑綁（見本院卷第247至251頁），與證人黃保源證稱已經在做室內隔間等內部工程，有明顯矛盾與不同；且證人黃保源上開證稱系爭建案「進度延遲」，也未有施工日報表等客觀資料佐證，亦與被告辯稱110年5月15日至7月26日因第三級疫情警戒而「全面停工73日」等語（見本院卷第91頁）有顯著差異。是以，證人黃保源之證詞顯有矛盾齟齬之處，不足以證明系爭工程遭到疫情影響延遲或全面停工之情形，且被告又未提出有工程人員確診、隔離或被要求強制停工等其他客觀證據，難認已盡舉證責任，本院無從認定被告有因疫情而影響工程進度。⒋被告另辯稱全益門窗公司亦因疫情致供應鏈受阻，交貨期由90日延長至180日以上，致工期再度延誤約90日等語，固據其提出全益門窗公司111年3月30日連絡函在卷為憑，然該函文之通知對象係「達偉營造股份有限公司」；主旨記載：「有關台信-明德段347地號『中華鋁窗』鋁門窗生產文時效交期事宜」；說明則記載：「感謝貴公司的長久支持．與我方合作多案，但因新冠疫情及相關供應鏈缺工缺料影響，且去年台灣建案暴增，尋致目前鋁窗生產時程大幅延後。」、「中華鋁窗製成由原本90天交期已拉長為180天以上才能開始交貨送達工地（如附件一），請貴公司注意下單時程並請提前檢討相關介面，我方在後續進場也會盡快配合工地進度趕工，在此對於造成工地不便還請多多見諒！！」（見本院卷第107頁）。依上開連絡函，其主旨所載明德段347地號與系爭建案地號有重疊之處，故該連絡函通知對象應係被告之營造廠商，而依該連絡函之意旨，係督促被告之營造廠商提前規劃下單期日，避免因出貨不及而影響工程進度。被告雖辯稱因疫情致供應鏈受阻，鋁門窗交貨期延長至180日以上，致工期再度延誤約90日等語，然被告並未提出其或營造廠商與全益門窗公司預先訂貨，卻發生交貨遲延的相關事證供本院審酌；且全益門窗公司訂貨後之交期雖延長至180天以上，但該連絡函係於111年3月30日發出，距離兩造約定應完工取得使用執照之112年12月31日尚有1年9個月（約630天）時間，被告及其營造廠商應有充足時間規劃鋁門窗下單及進貨時間。故僅憑上開連絡函，尚不足以證明全益門窗公司因疫情致供貨時間延長，再導致被告工期延誤90日，是被告以此為由，辯稱系爭建案有系爭契約第11條第1項但書約定得順延期間之事由，亦不足採。⒌被告復辯稱依新北市政府工務局110年6月3日新北工施字第1101069840號令意旨，係主管機關針對嚴重特殊傳染性肺炎疫情期間，建築營建業普遍面臨「缺工」、「缺料」等非可歸責於業者之客觀困境，所採取之行政寬限延長建築期限2年措施，系爭建案亦應依該規定意旨比附適用云云，然上開函令僅記載：「有關自109年4月16日起至110年12月31日止領得本市建造執照或雜項執照之建築案，且至110年12月31日止仍為有效者，准其自動增加建築期限二年，無須另行申請；經增加後之建築期限仍受新北市建築管理規則最長十年之限制。」等文字（見本院卷第289頁），並無說明建造執照自動增加建築期限2年之原因為何，且系爭建案係於108年間即取得建造執照（見本院卷第45頁），並非系爭函令所規範之時間範圍內取得之建造執照，是本院無從認定系爭建案有系爭函令之適用，更遑論系爭函令可以證明系爭建案有系爭契約第11條第1項但書約定得順延期間之事由。⒍綜上各情，可知被告應於112年12月31日取得使用執照，卻於113年4月23日始取得使用執照，總計逾期113日，且被告並無得依系爭契約第11條第1項但書約定順延期間之情事，均堪以認定。

㈡被告迄今尚未通知交屋，有逾期通知交屋之情形：⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究