臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事　返還押租金等（2025-08-06）

原 告 家興人力資源顧問股份有限公司

法定代理人 黎金生

訴訟代理人 陳俐螢律師

被 告 金日通國際開發有限公司

法定代理人 曾苡恬

訴訟代理人 梁凱富律師

複 代理 人 朱庭禾律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年7月18日

言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣434,600元，及自民國113年7月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用(除減縮部分外)由被告負擔百分之97，餘由原告負擔。

四、本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣434,600元為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此於簡易程序亦適用之，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）535,246元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見補卷第13頁），嗣於本院言詞辯論時減縮請求金額為447,600元（見本院卷第209頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。

二、原告主張：緣伊公司承攬訴外人群創科技股份有限公司（下稱群創公司）外籍移工宿舍業務，伊遂於民國110年11月12日向被告承租臺南市○○區○○街000號建物（下稱系爭建物），作為群創公司移工宿舍使用，並簽訂住宅轉租契約書（下稱系爭租約），約定租期為110年12月1日起至114年6月30日，每月租金新臺幣（下同）38萬元，伊公司並依約繳付押金76萬元。詎料，群創公司於112年9月間進行年度員工宿舍稽查時，始發現系爭建物並未依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，取得建安證照，且經伊公司催告，仍無法補正，足見系爭建物顯已無法合於雙方約定供作宿舍居住之目的，並有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，爰依系爭租約第17條第1項第1、3款及第2項約定，提前30日於113年1月24日寄發存證信函，向被告表示系爭租約於113年2月29日終止。又被告明知伊公司簽立系爭租約之目的，係為供作移工宿舍使用，系爭建物無法取得建安證照，已不符合建築法第77條第3項規定，可認被告未提供合於約定使用收益狀態之租賃標的物，已違反民法第423條出租人給付義務，伊公司亦得依民法第227條規定，並類推適用民法第256條規定，以113年9月10日民事準備狀之送達，為終止系爭租約之意思表示。從而，系爭租約既已合法終止，被告即應依系爭租約第4條第2項約定返還押金76萬元，惟被告僅返還其中194,144元，扣除伊公司不爭執之垃圾清運費用87,646元、水費超額使用費30,610元外，被告尚剋扣其餘押金447,600元未歸還(計算式：000000-000000-00000-00000＝447600)。依系爭租約第4條第2項及民法第179條規定，伊公司得請求被告加計法定遲延利息返還押金447,600元等語，並聲明：被告應給付原告447,600元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告則以：伊公司與原告簽立系爭租約時，雖知悉原告承租系爭建物欲作群創公司移工宿舍使用，但兩造並未特別約定系爭建物需依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」取得建安證照，伊公司亦未對原告保證系爭建物已取得建安證照。又系爭建物雖無建安證照，但並非不能供作宿舍居住使用，充其量僅係原告恐遭受相關行政裁罰，尚不能據此謂系爭建物未合於供作宿舍使用之租賃目的，或有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，原告自不得依系爭租約第17條第1項第1、3款約定提前終止系爭租約。則原告違反系爭租約第13條不得提前終止租約之約定，伊公司自得依系爭租約第13條第3項約定，對原告計罰1個月租金之違約金38萬元。再者，原告於承租期間未盡善良管理人注意義務，損壞系爭建物之設備，並造成系爭建物牆面多處汙損，伊公司因而支出設備維修費54,600元及清潔費13,000元，原告亦應負擔該部分之費用。是依此計算，原告所給付押金之76萬元，於扣除違約金38萬元、設備維修費54,600元、清潔費13,000元，以及原告所不爭執之垃圾清運費用87,646元、水費超額使用費30,610元後(計算式：000000-000000-00000-00000-00000-00000＝194144)，伊公司已匯款返還194,144元予原告，原告自不得再向伊公司為任何金錢請求等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、下列事項業據兩造陳明在卷(見補卷第16頁及本院卷第135、176頁)，並有系爭租約、112年8月1日、112年9月27日、113年1月25日、113年1月30日兩造員工對話紀錄、群創公司112年9月6日宿舍稽核缺失資料及112年1月24日存證信函等件在卷為憑(見補卷第23至53頁及本院卷第155、203、204頁)，自堪認實在：

(一)原告於110年11月12日與被告簽定系爭租約，向被告承租系爭建物，作為移工宿舍使用，約定租賃期間自110年12月1日起至114年6月30日止，每月租金為38萬元。原告已交付押金76萬元予被告，原告嗣於113年2月29日點交返還系爭建物予被告，被告已退還194,144元之押金予原告。

(二)原告以113年1月24日存證信函對被告表示於113年2月29日終止租約意思表示，並送達被告。

(三)系爭建物迄未依建築法第77條第3項規定及「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，取得建安證照。

(四)原告願意負擔垃圾清運費用87,646元及水費超額使用費30,610元。

五、原告主張系爭建物無法取得建安證照，不符合兩造約定供作宿舍居住使用之租賃目的，並有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，其已合法終止租約，扣除其應負擔之垃圾清運費用87,646元及水費超額使用費30,610元後，被告應返還前所受領之剩餘押金447,600元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：

㈠被告是否交付合於約定使用狀態之系爭建物?

㈡原告依系爭租約第17條第1項第1、3款約定及類推適用民法第256條規定終止系爭租約，有無理由？

㈢被告得否以原告提前終止租約，已屬違約為由，計罰違約金?

㈣被告請求原告賠償設備維修費54,600元及清潔費13,000元，有無理由?

㈤原告得請求被告返還之押金為若干?茲分述如下:

(三)被告得否以原告提前終止租約，已屬違約為由，計罰違約金?系爭租約第13條第1、2、3項固分別約定：「本契約於期限屆滿前，除第十七條及第十八條規定外，租賃雙方不得終止租約」、「依約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前三個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金」、「前項承租人應賠償之違約金得由第四條第一項規定之押金抵充。」(見補卷第28頁)。惟按契約之終止權，可分為法定終止權、意定終止權，前者為法律所明文規定賦予當事人之終止權，即係法律賦予當事人行使權利之意，既係法律賦予的權利，則當事人在行使之後，自不應再受到任何法律上的處罰或不利益之負擔，此應為法體系及誠信原則所應為之當然解釋。因此，系爭契約第13條第1項及第2項約定，如果解釋上包含法定終止權之行使在內，將會導致合法行使法定終止權者，反受到計罰違約金之不利益損害，顯非該約款之原意。故系爭租賃契約第13條第1項及第2項約定應當限縮解釋，將該條約定之終止權，解釋為僅限於任意終止、無故終止者而言，並不包含法定終止權在內，如此方符合法秩序體系。本件原告係因出租人之被告未提供合乎本旨之租賃物，行使之法定終止權，其法律效果自應與系爭租約第13條第2項之約定終止權有別，自無從逕認為原告之終止，係屬於系爭租約第13條第2項所約定，提前無故任意終止。是被告依該項約定，對原告計罰1個月租金之違約金，於法即屬無據。

⑴關於設備維修費部分:被告主張系爭建物之附屬設備有如本院卷第51至54頁被證5附表(下稱系爭附表)所示水電維修欄位之損壞情形，因而支出設備維修費54,600元，並提出現場照片及統一發票為證(見本院卷第55至64、89至91、167、337、339、349至357頁)，惟為原告否認，並質稱系爭附表所示水電維修項目，均屬租賃物之折舊或係合於約定方法使用收益，所造成之自然耗損，絕非惡意毀損所致等語。經查：

①證人即水電師傅李柏穎於本院審理時固證稱：被告員工告知伊，系爭建物之承租人不租了，請伊至現場將屋內損壞東西維修，伊有維修電燈、馬桶水箱、水管阻塞、高壓水管漏水