臺灣臺北地方法院民事　不動產所有權移轉登記等（2026-06-17）

原 告 江晨寧

訴訟代理人 王中平律師

被 告 黃葉麗霞

訴訟代理人 黃丁風律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國11

5年5月13日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣肆佰壹拾參萬肆仟肆佰元，及自民國一百

十五年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

前開第一項款項中之新臺幣肆佰壹拾參萬肆仟肆佰元，被告應同

意僑馥建築經理股份有限公司自如附表所示之履約保證信託專戶

內撥付予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用百分之七十九由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元供擔保後，得假執

行，但被告如以新臺幣肆佰壹拾參萬肆仟肆佰元供擔保，得免為

假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面：原告於本件起訴時，尚請求被告移轉所有權登記並交付不動產（見本院卷一第9頁），嗣減縮前開請求，並擴充給付金額、更正遲延利息起算日，另請求命被告應同意自如附表所示履保帳戶中撥付款項，以及就減少價金部分更正請求權基礎為民法第179條等節（見本院卷一第223-225頁、卷二第35、195-197、263、303頁），被告固就追加命同意撥付一事表明不予同意（見本院卷二第264頁），然經核均本於兩造購屋所生糾紛，堪認請求之基礎事實確屬同一，依照民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，自屬合法，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於民國111年8月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地及門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷0弄00號2樓建物（下稱合稱系爭不動產，分則稱土地、房屋），價金為新臺幣（下同）3,200萬元，至遲應於111年10月19日辦理點交，兩造並於同日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定由原告承接系爭房屋原租約（每月租金5萬6,000元），並於交屋時辦理換約，租金按日計算移交原告，被告亦保證系爭不動產並無傾斜。惟被告竟拒不交付印鑑證明致無法辦理過戶手續，迄112年5月12日甫將系爭不動產移轉登記予原告，遲至同年月26日始完成點交，致生有違約金139萬5,200元、應移交租金40萬3,200元。又系爭房屋確有傾斜情事，因此減損價值達343萬6,800元，爰依民法第359條、第179條、系爭買賣契約第9條第6項、系爭協議書約定，以及履約保證申請書第3條第1、4項、點交確認書約定，請求被告給付523萬5,200元本息，並命其同意訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）自如附表所示之履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）內撥付523萬5,200元予原告等語，並聲明：

㈠被告應給付原告523萬5,200元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡前開第一項款項中之523萬5,200元，被告應同意僑馥公司自系爭履保專戶內撥付予原告。

㈢第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告係以契約以外假設性事項干擾，並非被告不願履約；又依照系爭買賣契約第9條第6項約定，前提為原告須同時履行全部價金給付，其並未舉證已給付價金，被告亦未遲延點交，自不得請求違約金及租金，且違約金亦屬過高；另兩造已同意現況交屋，被告亦已撤銷系爭協議書關於保證無傾斜之意思表示；至於估價報告書漏未扣除土地增值稅、原告重新裝潢之價值；此外，被告財產為債權人總擔保，如命由原告收取，對其他債權人不公平等語，資為抗辯，並聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷二第94頁）：

㈠兩造於111年8月27日簽立系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭不動產，價金為3,200萬元，至遲應於111年10月19日辦理點交（本院卷一第29-47頁）。

㈡被告於112年5月12日將系爭不動產移轉登記予原告，並於同年月26日完成點交，尚有529萬8,400元在履約專戶，其餘價金均已給付予被告（本院卷二第16、41頁）。

四、得心證之理由：

㈠原告得請求不當得利343萬6,800元⒈按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。⒉經查，兩造約定被告依法對原告負有瑕疵擔保之責，被告亦保證系爭不動產無傾斜等情，為系爭買賣契約第9條第7項前段及系爭協議書第2條明定在案（見本院卷一第37、57頁），被告雖曾以約定「依現況交屋」為由，前開保證係遭受詐欺而主張撤銷意思表示云云（見本院卷一第69-77、105-113、117-127頁），惟嗣後於本院審理中已不再執此抗辯，亦不爭執其依約負有物之瑕疵責任（見本院卷二第92、187頁），準此，被告自應保證系爭不動產不具有傾斜之瑕疵。而本院囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定後，經以經緯儀觀測法為傾斜率測量，及依室內地坪或梁底水平觀測法進行水準測量，可知系爭不動產左右無明顯傾斜現象，但前後有傾斜現象，向後（向南）傾斜，兩種測量法所測得前後傾斜率各約為1/126、1/112，均大於1/200等節，此有該會112年8月（112）北結師鑑字第3379號鑑定報告書（見本院卷四）可資為憑，足見系爭不動產確有傾斜情事。是以，被告自應就該傾斜瑕疵負責，亦堪以認定。⒊系爭不動產既有如前述之傾斜瑕疵，則其價值自受有減損，而原告已表明僅請求污名價值減損，不包含修復費用（見本院卷二第52、265-266頁），經本院囑託臺北市不動產估價師公會進行鑑定，該會指派輪值估價師辦理，而估價師以傾斜瑕疵作為價值減損之估價條件，對於系爭不動產進行一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現價格日期及依最有效使用情況下，採用比較法、收益法等方法進行評估，並以相同權重計算後，得出系爭不動產若不具傾斜瑕疵時，應有價值為3,250萬3,660元，反之則為2,901萬2,766元，減損金額達349萬894元，比率為10.74％之結論等節，有揚捷不動產估價師聯合事務所估價報告書（見本院卷三，下稱系爭估價報告書）可供佐證，故原告僅請求減少價金343萬6,800元（計算式：3,200萬元10.47％＝3,436,800元），並依不當得利求命被告返還，應屬有據。⒋被告雖一再辯稱系爭估價報告書漏未扣除土地增值稅、原告重新裝潢之價值云云，然而，系爭估價報告按比較法、收益法相同權重比例計算得出「應有價值」，業如前述，且對照各比較標的評估項目及條件均以交易價格計算，並未涉及土地增值稅，被告自不能以其需負擔稅賦為由進而主張應予扣除；其次，系爭估價報告固有敘及系爭不動產內部裝潢尚屬新穎，對標的有增加價值一節（見本院卷三第18頁），惟遍觀報告內容，用以比較標的之相關項目及條件，乃坐落地點、使用分區、結構、屋齡、樓層、面積、交通條件、公共設施等，均為外在客觀條件，而無關乎房屋內部裝潢，堪認前開所述僅在表明現況勘查之情形而已，實際上尚不涉及推估價值之參考因素，故被告聲請命原告提出裝潢費用及函詢估價師（見本院卷二第305頁），均無調查之必要，亦無適用民法第345條規定之餘地。

㈡原告得請求違約金69萬7,600元⒈經查，依系爭買賣契約第9條第6項約定（見本院卷一第37頁），買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年10月19日，同時原告應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入被告指定之帳戶）。如屆最後期限被告仍不能點交時，其應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價萬分之二計付違約金賠償原告。惟被告迄112年5月12日始將系爭不動產移轉登記予原告，並於同年月26日完成點交等情，為兩造所不爭執如上，顯然已逾雙方約定之111年10月19日，準此，原告依照前開約定請求被告賠償違約金，自屬有據。⒉被告雖辯稱原告係以契約以外假設性事項亦即減價干擾履約，且其應給付全部價金而為同時履行抗辯云云，然而，被告已不否認應負物之瑕疵責任，且系爭不動產確有傾斜情事，被告逾期始行點交系爭不動產，均如前述，尚難認其所辯屬實，反可印證被告先前確有不願履行之違約情事；其次，依系爭買賣契約第2條付款方式之約定（見本院卷一第33頁），被告應於111年8月31日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，又關於第4期款之給付方式，因原告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天，將核貸款項轉存匯專戶。綜合系爭買賣契約第9條第6項約定以觀，可知被告乃具有先行協力辦理所有權登記移轉之義務，俾利原告以系爭不動產辦理申貸支付價金尾款，嗣原告給付全部價金後，再由被告點交系爭不動產，堪認被告依約先負有協力義務，否則原告無從給付尾款。惟被告遲至111年10月間仍向原告及地政士表明暫不提供印鑑證明一節，此有存證信函附卷可佐（見本院卷一第133-139頁），顯已違背先為給付之義務，則原告主張被告不得為同時履行抗辯一節，應屬可採。⒊至於違約金之數額，原告固依系爭買賣契約第9條第6項約定請求139萬5,200元（計算式：3,200萬元2/10000218日＝1,395,200元，見本院卷二第51頁），然不否認該違約金之性質屬於懲罰性違約金等語（見本院卷二第304頁），按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字第2563號判決參照），審酌系爭買賣契約價金為3,200萬元，被告業已自承應負物之瑕疵責任，並於本院審理期間移轉所有權登記及點交，若全數依遲延日數計算違約金，顯然過高，暨原告所受之損害為未能即時利用系爭不動產，因而認為被告所辯違約金應予酌減一節，並非毫無理由，故本件違約金應酌減為69萬7,600元（計算式：1,395,200元×50％＝697,600元），始為妥適。

㈢原告不得請求租金40萬3,200元原告雖主張依照系爭協議書約定，被告應移交自約定點交翌日111年10月20日起至實際點交前一日112年5月25日之租金云云（見本院卷二第45、50頁），惟細繹系爭協議書第1條約定：「買方（即原告）承接原租約，交屋時賣方（即被告）協助買方辦換約手續，租金按日分算押金移交買方」（見本院卷一第57頁），僅在約明兩造應於交屋時交接租約並移交租金而已，尚無從得出被告負有給付遲誤點交期間租金之義務，相對於系爭買賣契約已就遲誤點交系爭不動產一事明定違約金條款，兩者顯有不同，自不能相提並論，故原告據此主張被告應給付遲誤點交期間之租金，乃屬無據，自不可採。

㈣被告應自115年3月12日起給付遲延利息按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。查原告請求本件遲延利息自民事言詞辯論意旨狀送達翌日起算（見本院卷二第263頁），而前開書狀繕本於115年3月11日送達於被告（見本院卷二第267頁），原告請求自翌日即同年月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。

㈤被告應同意僑馥公司於系爭履保專戶內撥付413萬4,400元予原告是以，原告得請求之不當得利343萬6,800元、違約金為69萬7,600元，合計413萬4,400元（計算式：3,436,800元＋697,600元＝4,134,400元），而兩造不爭執買賣價金至今尚有529萬8,400元留存於系爭履約專戶，其餘均已給付予被告，業如前述，依履約保證申請書第3條第1、4項、點交確認書約定，如兩造爭議進入司法程序，應以判決結果作為履行保證之依據（見本院卷一第49頁、卷二第87頁），故原告請求命被告同意僑馥公司將系爭履保專戶內之413萬4,400元撥付予其，為有理由，逾此部分則無理由。至於被告辯稱其財產為債務總擔保，如由原告一人收取系爭履保專戶內款項，對其他債權人不公平云云（見本院卷二第264頁），則屬強制執行程序中各債權人分配之問題，而顯與本件原告可否求為命被告同意撥付一事無涉，自不可混為一談，併予敘明。

五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定、系爭買賣契約第9條第6項約定，以及履約保證申請書第3條第1、4項、點交確認書約定，請求被告給付413萬4,400元及自115年3月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨命被告同意僑馥公司於系爭履保專戶內撥付413萬4,400元予原告，為有理由，自應准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。

六、兩造陳明就本判決第一項所命之給付願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，自不予准許，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果亦無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

1.銀行：中國信託商業銀行營業部

2.戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶

3.帳號：00000-00000000-0號