臺灣臺北地方法院民事　給付委託管理服務費用（2026-01-27）

原 告 東京都保全股份有限公司

東京都公寓大廈管理維護股份有限公司

上二人共同

法定代理人 奧田実

上二人共同

訴訟代理人 彭建忠陳馨強律師

被 告 國家交響樂社區管理委員會

法定代理人 丁仁順

訴訟代理人 郭上維律師

上列當事人間給付委託管理服務費用事件，本院於民國114年12

月16日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告東京都保全股份有限公司新台幣605,480元，及

其中新台幣297,530元部分自民國113年8月6日起，暨其中307,95

0元部分自民國113年9月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之

利息。

被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新台幣33

8,100元，及其中新台幣169,050元部分自民國113年8月6日起，

暨其中新台幣169,050元部分自民國113年9月6日起，均至清償日

止，按年息5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告東京都保全股份有限公司以新台幣210,000

元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣605,480元為原告東

京都保全股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司以新

台幣120,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣338,100

元為原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保後，得

免為假執行。

原告其餘假執行聲請駁回。

一、原告起訴主張：

㈠被告國家交響樂社區管理委員會為依法成立並經新北市汐止區公所同意備查之公寓大廈管理組織，被告前與原告東京都保全股份有限公司(下稱保全公司)、東京都公寓大廈管理維護股份有限公司(下稱管理公司)分別簽訂國家交響樂保全委任契約、國家交響樂公寓大廈委任契約(合稱系爭契約)，約定契約有效期間為民國113年7月1日至114年6月30日，被告應於次月5日給付保全公司及管理公司每月委託管理服務費用新臺幣(下同)307,950元、169,050元。嗣被告於113年7月31日以國家交響樂(113)管字第12、13號函通知於113年8月31日終止系爭契約，原告迫於無奈於113年8月31日配合完成交接手續，此有經新接任物管公司簽署之移交清冊可稽。惟被告就113年7、8月應分別給付費用615,900元、338,100元均未給付，爰依系爭契約第4條約定「甲方同意於次月5日將合約金額全額一次以即期禁止背書轉讓並劃線之支票支付乙方或直接匯入乙方帳戶…」為請求。

㈡被告拒付委託管理服務費用洵屬無據：

①被告應就其拒付委託管理服務費用負舉證責任，即就原告履行系爭契約缺失、所造成損害及因果關係等事實負舉證責任。被告雖辯稱原告履約存有缺失，但未就損害及因果關係提出任何具體說明與證據，難謂已善盡舉證責任；

②況依移交清冊，原告已與新任物管公司完成工作交接並經簽名確認，移交清冊未有關於未完成缺漏或爭議事項等負面記載，可證原告並無被告所稱履約缺失，是被告主張洵屬無據。

㈢保全公司就被告所指缺失，除編號1-3「夜班保全睡覺」同意扣款6,000元外，其餘均否認：⑴編號1-1於113年7月無故未按時上下哨或巡邏：

①依系爭契約，原告保全人員僅需每日進行社區巡邏即符合契約約定，兩造未有定點(30個巡邏打卡點)巡邏之合意。

②被告擅自獨創於社區內設置30個巡邏打卡點、並要求日班及夜班保全人員均須至30個巡邏打卡點打卡始認為完成巡邏，若漏打卡扣款500元，已超過系爭契約範圍。

③保全人員工作內容除巡邏，尚有門禁管制、車道出入指揮、訪客登記、郵件包裹處理、緊急事故應變及颱風防災處理，倘依被告要求須於30個巡邏打卡點巡邏打卡，而巡邏打卡點散布於社區，需耗費多時，且常因感應有誤無法完成，顯然違反一般生活經驗之要求。

④依電子巡邏打卡機紀錄(原證5)，除113年7月23日及7月24日無巡邏打卡紀錄外，每日均有數次巡邏打卡紀錄，而113年7月23日及7月24日兩日亦有保全人員之警衛值勤日報表可證有巡邏事實(原證6)，足證每日皆完成巡邏服務，因此被告逕以巡邏點打卡數量列為無故未巡邏缺失次數，主張罰款418,000元、208,000元顯屬無據。

⑤又依原證5、6，每日均依約派員提供服務，未有無故曠職缺班，不能僅因未於櫃檯遇見保全人員即逕認缺班，是被告主張扣減3,420元服務費及1,000元罰款，並不足採。

⑥至被告主張值勤時滑手機，惟被告未舉證保全人員滑手機具體情節、逾越必要合理使用範圍、違反系爭契約條款、侵害權利所受損害及因果關係，是不足採信。⑵編號1-2於113年8月無故未按時上下哨或巡邏：同上。⑶編號1-3夜班保全睡覺：就被證14-1(2人)、15-1(2人)及16-1(2人)照片，同意扣罰每次1,000元，合計扣款6,000元。⑷編號1-4住戶小孩求助保全以磁卡感應上樓卻無故不協助：

①被告並未具體說明「保全人員無法提供住戶基於合約或保全業商業慣例基本服務與協助」為何，與所違反契約條款及業商業慣例？及侵害權利所受損害因果關係。

②被告於被證6雖泛稱「對住戶及訪客態度冷漠、磁扣設定等作業上，屢次推諉…一名幼童獨自前往管理中心尋求協助…卻未主動提供協助」，惟此屬被告主觀感受。⑸編號1-5住戶至櫃台設定磁扣，保全人員無法處理：同上。⑹編號1-6於113年7月6日未執行勞務(即空哨)：依原證5、6，每日均依約派員提供服務，未有無故曠職缺班，不能僅因未於櫃檯遇見保全人員即逕認缺班。⑺編號1-7於113年7月20日未執行勞務(即空哨)：同上。

⑻編號1-8無故未執行勞務：同上。

㈣管理公司就被告所指缺失，即編號2就帳目不符至社區帳目短少250,934元，否認理由如下：

①被告無故拒絕使用原告社區帳務系統及流程制度，而要求依被告創設帳務處理流程(包含財務報表格式及填載內容)，增現場人員作業時間。

②原告已派駐深諳社區帳務處理之資深財務秘書，然被告不斷提出新需求，致疲於回應修改，被告未給予合理適應時間，未滿一個月即要求汰換，因斯時被告已告知將於113年8月31日終止系爭契約，導致難以覓得願任職不到1個月秘書，原告乃調派總公司人員協助帳務，並無被告指摘服務不符合要求之情。

③原告否認財務秘書有未及時處理廠商請款及帳號記載錯誤情事，惟縱有此情事(假設語原告否認)，被告未受有損害，自不得擅將財務秘書服務費100,000元全數扣除。被告於被證4所稱「財務人員勞務目標未完成」等語，然應具體說明勞務目標為何？是否經兩造合意？

④被告於被證4稱「帳目不符差額(無明細資料)」扣款250,934元，然否認有帳目不符，且被告主張扣款金額皆是住戶未繳納管理費，而住戶未繳納管理費非原告所造成，且被告依法得對住戶請求給付，帳目縱使有差額亦與未繳納管理費間欠缺因果關係，被告轉嫁原告負擔，實屬無據。

⑤被告所稱帳目不符，係對於銷帳認知差異，實際上並不存在有任何損害，且應由被告舉證以實其說。

⑥被告稱「主管人員督導目標未完成」，然就勞務目標為何、經兩造合意、未盡督導行為、權利受侵害、所受損害及因果關係未提出證據，即不得擅將社區主任(總幹事)服務費130,000元扣除。

㈤被告稱「原告因重大財務缺失致被告社區帳務不清，迄今有諸多錯誤未能釐清而未能與被告交接完成」，惟查：⑴原證4移交清冊日期為113年8月31日(實際交接日)製作，並係經兩造及新接任物管公司確認無誤後所簽認，移交項目包含行政文書、公設鑰匙、印鑑、物業主任日常工作、財務文書、公設財產、社區工程及交辦事項等，已含括財務移交。至於財務秘書移交清冊(被證9)為113年8月25日製作，係因係被告催促須於實際交接日前先檢視財務文件，原告依要求先製作初稿供被告參考，實際交接是否完成仍以113年8月31日最終簽署之版本為準。⑵豈料，被告否認原證4最終簽認之移交清冊，而以113年8月25日移交清冊初稿，指稱未經其簽認，要求須完成財務移交後始願付款。原告為順利收回服務費，配合再核對確認財務文件內容，並於113年9月5日告知被告已核對完成(被告自承『這部分雖有劉主任後續再做核對，但也是於9/5才告知核對完成』)，然被告卻仍拒絕承認而扣服務費。⑶縱認未完成財務交接(假設語原告否認)，被告亦應提出證據說明原告係何行為侵害其權利、所受損害及因果關係，而非一概以系爭契約之服務費充作其損害。

㈥縱認被告履行系爭契約缺失(假設語原告否認)，被告應舉證說明其所受損害、具體損害數額、因果關係等，而非一概拒付全數服務費，甚否認系爭契約第9條損害賠償金額以月服務費用百分之10為上限之約定：

①原告履約缺失屬實(假設語原告否認)，惟侵害權利、所受損害、因果關係均未見被告具體說明及提出證據。實際上並未受損害，被告以113年7月及8月份服務費作為賠償並予抵銷扣除，諉不足採；

②依系爭契約第9條「乙方未能善盡善良管理人注意義務…致甲方權益受侵害…乙方應負損害賠償責任，最高賠償總金額不超過月服務費用之百分之10」，且亦得民法第252條就違約金額酌減，則原告至多賠償數額為47,700元，並認被告及住戶未受有損害，且系爭契約存續期間僅2個月影響極微，而免除原告應負擔之罰款。

㈦被告不得主張同時履行抗辯，被告應負給付遲延責任：原告管理服務缺失縱認屬實，惟其內容是否已影響主給付義務，均未經被告舉證證明，自無從主張同時履行抗辯，而拒絕給付服務費，且被告尚應負給付遲延責任。

㈧對證人張榮翔證述之意見：⑴兩造並未約定每班針對30個巡邏點均要一次完成：

①不論被證10對話紀錄或證人張榮翔「正在跟督導確認30個巡邏點的事」及「群組正在討論的是溝通30個點是否早晚各班2趟或各班1趟」等部分，依照原證2保全委任契約第13條其他事項「甲乙雙方之權利義務以本契約之書面約定為標準，口頭約定之事項概不生效力」，且保全公司從未承諾每班均須完成30個巡邏點的巡邏。

②倘如被告所辯「每班均須完成30個打卡點，否則即係未完成巡邏」，何以證人及群組內人員需為討論？顯見無此約定。⑵被告對於其餘公設均已完成交接不爭執：分業經證人證述。⑶證人就「財務部分未完成移交」證詞並不可信：

①證人先後證稱「因為他們八月底劉良騰親口跟我們說他們財務報表有問題，沒有辦法交接…直到8月31日撤場當日，他也無法給我正確版本…」，嗣改稱「8月25日的單子是8月31日在大廳跟上述兩人交接的，當天我不在場，是監察人在場」，又改稱「我的意思是指這張單子簽完之後我有看過，不是簽名當下我有在場」，證人所述前後矛盾，就財務交接部分刻意迴護被告，並不足採。

②況查，證人對移交清冊交接監交人已簽名並不否認，僅為迴護被告財務未完成交接辯，而稱除了「財務部分」其餘鈞完成移交，甚至為了就「8月31日交接當天不在現場」自圓其說，而謊稱「是事後補簽的」。

③證人張榮翔身為管委會主委，對於移交清冊交接監交人欄位簽名之意義知悉後始簽名其上，何以未當場見聞而甘冒偽造文書之風險而事後補簽？或如證人所述隨時都有跟監委保持聯絡？姑且不論證人是否在場監交，證人既然已於移交清冊交接監交人欄位簽名，則已彰顯「認同原告等公司已完成移交」之事實，自不待言。

㈨並聲明：⑴被告應給付原告東京都保全股份有限公司615,900元，及其中307,950元部分自113年8月6日起，暨其中307,950元部分自113年9月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司338,100元，及其中169,050元部分自113年8月6日起，暨其中169,050元(誤載為169,051元)部分自113年9月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑶並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨略以：

㈠被告主張得向原告保全公司主張罰金及減少價金事實、證據、法律依據如下(引用原證2保全委任契約)：

⑴於113年7月無故未按時上下哨巡邏：

①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就無故未按時上下哨或巡邏為「500元/次」。

②保全公司於113年7月至社區即引進相關設備作為確實巡檢依據(類似打卡機，經過巡檢點即會感應並記錄)，並與被告約定社區巡檢地點共30處(被證10對話紀錄)，且30處詳細位置乃由雙方確認後由原告傳送最後確認檔案予被告(被證31、32對話紀錄與檔案資料)。

③原告人員於113年7月28日於社區群組傳送113年7月保全「巡檢打卡紀錄」(被證11)。

④被告當時主委張榮翔利用excel帶入參數比對，比對出113年7月之保全「未巡檢打卡紀錄」次數，並乘上雙方約定之單次罰款500元，得出113年7月之罰金為418,000元(被證12)。

⑵於113年8月無故未按時上下哨巡邏：

①原告人員於113年8月28日於社區群組傳送113年8月保全「巡檢打卡紀錄」(被證11)。

②被告當時主委張榮翔利用excel帶入參數比對，比對出113年8月之保全「未巡檢打卡紀錄」次數，並乘上雙方約定之單次罰款500元，得出113年8月之罰金為208,000元(被證12)。

⑶夜班保全睡覺：

①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就服勤中睡覺為「1,000元/次」。

②原告保全人員分別於113年7月3日(被證14)、113年7月8日(被證15)、113年7月27日(被證16)各2次於執勤中睡覺(不同保全人員)共6次，罰金為6,000元。⑷被告住戶小孩求助原告保全以磁卡感應上樓，但保全無故不加以協助：

①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就對住戶或訪客言詞惡劣者為「1,000元/次」。

②住戶因其小孩求助原告保全以磁卡感應上樓，原告保全無故不加以協助故向被告反映(被證6第55頁)，罰金為1,000元。⑸被告住戶至櫃檯設定磁扣，原告現場保全人員無法處理：

①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就發生狀況無法處置且未記錄反應者為「500元/次」。

②社區住戶至櫃台設定磁扣，原告現場保全及總幹事皆無法處理，且嗣後亦未協助後續，故向被告反應(被證5第55頁)，故罰金為500元。⑹於113年7月6日無故未執行勞務(即空哨)：

①保全公司約定每月費用為307,950元。

②於113年7月6日未執行勞務致社區空哨(被證17)，被告得減少當日給付1,710元(307,950元/30日/6小時)。⑺於113年7月20日無故未執行勞務(即空哨)(被證18)：被告得減少當日給付1,710元。⑻原告未執行勞務(即空哨)，原告未主動告知直至住戶發現：

①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就發生狀況無法處置且未記錄反應者為「500元/次」。

②被告保全於113年7月6日、113年7月20日無故未執行勞務致被告社區空哨，原告未主動告知直至住戶發現，故罰金為1,000元。

㈡被告主張得向原告管理公司主張罰金及減少價金事實、證據、法律依據如下(引用原證2保全委任契約第5條、民法第347條準用民法第359減少價金)：⑴帳目不符致社區帳目短少250,934元(被證13)：

①原告所製作「113年7月」與「113年8月」帳目有重大錯誤，故被告與新物業公司皆未於財務移交清冊上簽名用印(被證9、19-30)。

②原告亦自承「問題很多，深深致歉」、「8月份原告人員其他收入亂登入故需重新製作」等情(被證3對話紀錄)。

③綜上，被告主張管理公司因給付有瑕疵，故減少價金230,000元(財務人員薪資100,000元+管理人員薪資130,000元)自屬有理由。且原告瑕疵給付(不完全給付)與被告給付間有同時履行抗辯，故被告於本件主張之。

㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠經查，原告主張之事實，業據其提出公寓大廈組織報備證明、新北市汐止區公所函、系爭契約、被告(113)管字第012、013號函、交接清冊、電子巡邏打卡機紀錄、警衛值勤日報表、ISO14001、ISO9001證書等文件為證(卷1第15-48、369-441頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出新北市公所備查函、對話紀錄、損害賠償明細、保全人員值勤缺失罰款明細、存證信函、社區財務移交清冊、巡檢打卡紀錄、被告社區管理費資料、原告製作財務報表、照片、原告製作帳目資料、合作金庫銀行存款存摺節本、單據、被告社區巡點位置表等文件為證(卷1第91-170、179-346頁，