臺灣臺北地方法院民事 減少價金（2026-07-31）
裁判全文（主文及理由）
原 告 黃進生
訴訟代理人 謝其演律師楊閔翔律師
複代理人 黃姵菁律師王嘉涓律師
被 告 張書豪張孫銘張孫國朱鳳儀呂張阿瑞
上5人共同
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 蔡爵陽律師張曉佩（已解除委任）
上列當事人間減少價金事件，本院於民國115年7月13日言詞辯論
終結，判決如下：
一、被告應分別給付原告如附表三「不當得利金額」欄所示之金額及均自民國113年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告各負擔如附表三「訴訟費用負擔比例」欄所
示，餘由原告負擔。
四、本判決第一項所命給付，於原告分別以附表三「假執行擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以附表三「免為假執行擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，並符訴訟經濟者即屬之（最高法院105年度台抗字第651號裁定意旨參照）。原告原起訴聲明如附表一編號1所示，嗣於民國113年11月8日具狀變更聲明如附表一編號2所示，即將原起訴聲明列為先位聲明，並追加如附表一編號2先位聲明(六)及備位聲明；復於115年7月13日本院言詞辯論程序中，以言詞併書狀變更附表一編號2先位訴之聲明為如附表一編號3先位訴之聲明。核原告所為係訴之追加、變更，被告張書豪、張孫銘、張孫國、朱鳳儀、呂張阿瑞（下合稱被告，分稱其名）雖不同意原告之追加、變更（本院卷一第310頁、第344頁、卷二第260頁），然原告之追加、變更，與原訴均係本於兩造間買賣標的物瑕疵之爭執所生請求，基礎事實應屬同一，證據資料具有共通性，亦未逾被告防禦範圍，且被告對於原告主張其所為變更係基於同一基礎事實，且不影響被告防禦權及訴訟終結等情均不爭執（本院卷二第261頁），依上開說明，原告之追加、變更於法無違，均應予准許。
二、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。原告先位之訴主張本件買賣契約有依法得請求減少價金之事由，既為被告所否認，則原告對被告是否有此部價金給付義務即屬未明，而原告此法律上地位之不安狀態，得以確認判決除去，其提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，併予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張
(一)被告為門牌號碼新北市○○區○○路00號建物（未辦理保存登記，下稱系爭39號建物）及所坐落之新北市○○區○○段000○000○000地號（下分稱237地號土地、238地號土地、239地號土地）土地之共有人，其應有部分如附表二「應有部分」欄所示。原告原向被告承租系爭39號建物，嗣為購買系爭39號建物，而同意被告所提出一併購買坐落同段235地號土地（下稱235地號土地，應有部分同前所述，並與上開土地合稱系爭土地）之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物（未辦理保存登記，下稱系爭38號建物，與系爭39號建物合稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）之條件。商談承購過程中，原告曾詢問被告系爭建物所坐落之系爭土地是否臨馬路，並表示要申請鑑界，被告均覆以系爭土地邊界有到達馬路、無須請人鑑界等語。嗣原告按被告之應有部分，分別與其於111年11月2日簽訂不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項，約定買賣價金如附表二所示，另與第三人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽訂5份不動產買賣價金履約保證書，委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜，雙方並約定於112年4月30日前完成價金給付及點交；又因被告稱系爭土地臨馬路，無須鑑界，兩造遂合意刪除特別約定事項第四條「本件買賣雙方合意毋須辦理鑑界，依現況點交，日後如有界址糾紛由買方自行與鄰地所有權人處理」之條款，原告並於簽約時分別將第1期至第3期款項即如附表二「已給付價金」欄所示款項匯入履約保證專戶，並同意僑馥公司將上開款項分別動撥給付予被告。是原告尚未給付之尾款合計為3150萬元。
(二)原告因資金到位不如預期，遂先後於112年4月27日、8月13日與被告簽訂協議書（下分別稱112年4月27日協議書、112年8月13日協議書），延後尾款給付期日至113年2月29日，復再向中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）詢問貸款可行性，經中租迪和公司覆以因系爭土地邊界未臨馬路，與馬路間尚有第三人私人土地，系爭土地價值遠不值3150萬元而拒絕貸款，原告始知系爭土地現況與被告先前告知情形不符。原告再向日盛臺駿國際租賃股份有限公司（下稱日盛租賃公司）洽談，日盛租賃公司亦以相同理由拒絕貸款。
(三)被告明知系爭土地未臨馬路，卻故意不告知，原告因信任被告所述系爭土地臨馬路、無須鑑界等情，而以總價5600萬元購買，然系爭土地顯有瑕疵，該瑕疵非被告得以修補，乃欠缺被告保證之品質且可歸責被告，原告得依民法第359條請求減少價金至如附表二「原告先位主張減價後之價金」欄所示，則被告逾此範圍之價金請求權不存在。
(四)被告前以原告違約未如期給付價金，本件買賣契約已解除為由，將原告已支付之價金沒收，作為懲罰性違約金。然原告已依民法第359條規定減少價金至2450萬元，原告並無債務不履行，被告解除契約自無理由。另被告張書豪曾於113年2月23日以存證信函向原告稱： 「台端迄今仍未履行本買賣契約付款義務第四期款新臺幣壹仟參佰伍拾萬萬元整，為此本人依約催告台端，請於本函文到七個工作日內支付第四期款，如屆期台端仍未支付，本人將解除本買賣契約並沒收台端已付之價款」等語，足見系爭買賣契約尚未合意解除。縱認被告得解除契約並沒收已付價金，然原告既已一部履行，且被告故意不告知瑕疵，致原告因信賴認識已久之被告而未經鑑界即簽訂買賣契約，並因上開瑕疵而貸款無著等情，被告顯係利用不對等資訊沒收原告業已支付之2450萬元價金，乃與誠實信用、公平正義相違，原告自得依民法第252條規定請求酌減違約金至0元，則被告沒收價金即屬不當得利，應依民法第179條返還之。
(五)爰依民法第359條、第360條、第227條第1項規定，先位請求確認被告逾附表二「原告先位主張減價後之價金」欄所示金額之債權不存在；備位依民法第179條之規定，請求被告返還因酌減違約金而受有不當得利之款項。並聲明如附表一編號3所示。
二、被告答辯
(一)原告約於15年前分別向被告承租系爭38號、39號建物，約定月租金分別為1萬5000元、4萬6000元，原告分別積欠租金14萬4000元、21萬8000元。兩造於111年3月20日就系爭39號建物重新簽訂租賃契約，約定每月租金4萬6000元，租期至112年8月20日，另約定原告積欠系爭39號建物租金分18個月清償。嗣被告有意出售系爭房地，經原告主動洽購，兩造於111年11月2日簽訂系爭買賣契約，並就系爭38號建物於買賣契約第12條第1項約定被告應負責清空點交原告，及約定最遲交付系爭房地期日為112年4月30日。惟原告未能依約給付價金、點交，被告應原告請求於112年4月27日簽訂協議書，約定延緩點交時間不得逾同年7月31日，如原告仍未依約履行，被告無須催告即得解除買賣契約，被告並得依系爭買賣契約第8條第2項沒收原告已付價金；詎原告仍未依約履行，兩造遂於同年8月13日再簽訂協議書，約定點交時間不得逾113年2月29日，如原告仍未依約履行，上開買賣契約合意解除，又因系爭39號建物為原告承租占有使用中，該協議書第1條約定有「本標的賣方所有門牌號碼：新店區安豐路38號及39號稅籍一併移轉予買方」等語；因原告仍未於113年2月29日前給付全部價金，依上開協議書約定，系爭買賣契約業於113年2月29日合意解除，原告已支付之買賣價金則由被告沒收作為懲罰性違約金，被告並於同年3月6日通知原告沒收上開款項，並向僑馥公司通知終止履約保證之申請，再於本件起訴後之114年3月17日以民事答辯狀
㈣向重申原告解除系爭買賣契約之意思表示。則系爭買賣契約既經兩造合意解除如前述，該買賣契約即屬無效，原告無從對無效之買賣契約主張減少價金。另原告未依系爭買賣契約給付價金、未完成系爭房地所有權移轉登記、亦未受領系爭房地，是原告在系爭房地未交付（即危險移轉）前提起請求減少價金之訴，與法不合。
(二)系爭買賣契約並無土地須臨路之特別約定，縱系爭土地有無臨路將影響該標的交易價值，仍非屬系爭土地瑕疵，不宜以價值減損認定之。況系爭買賣契約特別約定事項第3點載有「本土地出入主要道路須經他人土地，買方確已知悉並同意承購」等語，且原告僅需於簽訂買賣契約前調閱地籍圖即可查知有無臨路，兩造亦將地籍圖作為系爭買賣契約之附件，足認原告於系爭買賣契約成立時明知或有重大過失而不知系爭土地並未臨路，況被告並無故意隱匿瑕疵情形，亦未保證土地無瑕疵，自不負擔保之責，原告主張減少價金，自屬無據。
(三)原告承租系爭建物逾15年，清楚知悉系爭房地現況，亦知悉系爭土地須通行他人土地至馬路，故於系爭買賣契約特別約定事項第3條載有「本土地出入主要道路須經他人土地，買方確已知悉並同意承購」，第4條則載有「本件買賣雙方合意毋須辦理鑑界，依現況點交，日後如有界址糾紛，由買方自行與鄰地所有權人處理」等語，且系爭買賣契約檢附之地籍圖附件，亦清楚可見系爭土地須通行他人土地至馬路；嗣因原告表示想了解系爭土地面積而請求鑑界，被告依其請求鑑界完成後，始將上開約定事項第4條刪除，是原告以被告未告知系爭土地未臨馬路，或主張被告稱毋庸鑑界等情，而請求酌減價金，均非事實，僅係為脫免未能依約履行之違約責任，並不足採。
(四)系爭買賣契約第8條、系爭112年4月27日協議書第5條、系爭112年8月13日協議書第3條均有解除契約及違約金之約定，且自簽訂系爭買賣契約迄至簽訂112年8月13日協議書，長達近1年期間，原告已可充分評估及了解關於系爭買賣契約解除之風險及違約金之約定，且是否合意解除契約或違約金約定應如何賠償他方，屬契約或協議書簽訂重要之點，基於契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於應受其約束。又原告先後違反系爭買賣契約、系爭112年4月27日協議書及系爭112年8月13日協議書，且自簽約日起至原告允諾最後履行日113年2月29日，已逾16個月，顯見原告違約情節非屬輕微。況因原告多次違反系爭買賣契約及協議書，被告亦無從另謀出售系爭房地，而不動產市場自114年進入初跌段，被告日後出售系爭房地勢必受有跌價損失，是原告請求酌減違約金，亦無理由，並請求被告返還不當得利，均無理由。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第311至312頁、第343頁，並依判決格式及內容調整文句）
(一)兩造前曾簽立如被證1（本院卷一第235至237頁）之系爭39號建物租賃契約書。
(二)兩造買賣之標的除系爭土地外，另包含未辦保存登記之系爭建物。
(三)兩造於111年11月2日就系爭房地簽訂如原證1至5所示買賣契約書（本院卷一第19至153頁），原告應給付被告之價金分別如附表二「買賣價金」欄所示，並委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜，另約定於112年4月30日前完成價金給付及點交。
(四)原告分別將如附表二「原告已給付價金」欄所示價金，匯款至僑馥公司指定之履約保證專戶，該專戶款項於112年8月15日已分別撥付給被告。
(五)兩造未於112年4月30日前完成買賣其餘價金之給付及系爭房地點交，故於112年4月27日簽定協議書，約定於112年7月31日前應給付全部價金及完成系爭房地之點交，如原告未履行，被告無需經催告程序即得解除買賣契約，且系爭39號建物之租賃契約至112年8月20日即不再續租。
(六)兩造未於112年7月31日前完成其餘價金之給付及系爭房地點交，故於112年8月13日簽定協議書，約定原契約第7條第5項之期日改為113年2月29日，如買方即原告仍未能點交，雙方同意向僑馥公司終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除，原告已支付之價金由被告沒收，做為懲罰性違約金。
(七)兩造於112年11月2日簽訂系爭買賣契約前，系爭土地未經鑑界，張書豪於112年7月14日向新店地政事務所申請就系爭土地進行鑑界，複丈日期為112年8月25日，嗣該所做成如被證二所附之複丈成果圖（本院卷一第243頁）。
(八)兩造於111年11月2日簽訂系爭買賣契約時，契約中特別約定事項第4點尚未刪除。
四、得心證之理由
五、綜上所述，原告先位主張依民法第359條、第360條、第227條第1項規定，請求確認被告逾附表二「先位主張減價後之價金」欄所示金額之債權不存在，為無理由，應予駁回；備位依民法第179條之規定，請求被告分別給付如附表三「不當得利金額」欄所示金額，及均自113年11月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告備位請求勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；另依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告分別為原告預供擔保，得免為執行。至原告其餘備位請求既經駁回，假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附表一：原告訴之聲明（民國/新臺幣）
編號 訴之聲明 本院卷/頁 ⒈ (一)原告與被告張書豪於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為1050萬元。 (二)原告與被告張孫銘其於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (三)原告與被告張孫國於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (四)原告與被告朱鳳儀於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (五)原告與被告呂張阿瑞於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 民事起訴狀，卷一第10至11頁 ⒉ 先位聲明： (一)原告與被告張書豪於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為1050萬元。 (二)原告與被告張孫銘其於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (三)原告與被告張孫國於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (四)原告與被告朱鳳儀於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (五)原告與被告呂張阿瑞於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 備位聲明： (一)被告張書豪應給付原告1050萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (二)被告張孫銘應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (三)被告張孫國應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (四)被告朱鳳儀應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (五)被告呂張阿瑞應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 民事訴之追加、陳報、聲請調查證據、鑑定狀，卷一第263至265頁 ⒊ 先位聲明： (一)確認被告張書豪對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過1050萬元之部分不存在。 (二)確認被告張孫銘對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (三)確認被告張孫國對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (四)確認被告朱鳳儀對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (五)確認被告呂張阿瑞對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 備位聲明： (一)被告張書豪應給付原告1050萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (二)被告張孫銘應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (三)被告張孫國應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (四)被告朱鳳儀應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (五)被告呂張阿瑞應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 民事變更聲明狀，卷二第260頁、第276至278頁
附表二：原告之主張（新臺幣）
編號 土地坐落 共有人 應有部分 買賣價金 已給付價金 未給付價金 先位主張減價後之價金 備位請求返還之不當得利 ⒈ 新北市新店區安豐段 235地號、 237地號、 238地號、 239地號 張書豪 各3/7 2400萬元 1050萬元 1350萬元 1050萬元 1050萬元 ⒉ 張孫銘 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒊ 張孫國 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒋ 朱鳳儀 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒌ 呂張阿瑞 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 總計 5600萬 2450萬 3150萬 2450萬 2450萬
附表三：本院之判斷（新臺幣）
編號 被告 酌減後之違約金 （計算式） 不當得利金額 （計算式） 假執行擔保金額 免為假執行擔保金額 訴訟費用 負擔比例 ⒈ 張書豪 720萬元 (2400萬元X30%=720萬) 330萬元 （1050萬元-720萬元＝330萬元） 110萬元 330萬元 13％ ⒉ 張孫銘 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒊ 張孫國 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒋ 朱鳳儀 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒌ 呂張阿瑞 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％