臺灣臺北地方法院民事　不動產所有權移轉登記等（2026-08-18）

原 告 周莉莉

訴訟代理人 陳柏翰律師

被 告 武怡佩

訴訟代理人 李欣倫律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國11

5年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。又所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言；因不動產物權而涉訟者，雖應專屬不動產所在地之法院管轄，然因買賣、贈與或其他關於不動產之債權契約，請求履行時，則屬債法上之關係，而非不動產物權之訟爭，應不在專屬管轄之列（最高法院104年度台抗字第538號裁定、71年台上字第4722號判決要旨參照）。查原告主張兩造間就臺北市○○區○○段000000000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號2樓，下稱系爭房屋）暨所坐落同段0000-0000地號土地持分（下合稱系爭不動產）有借名登記契約關係存在，爰起訴終止該借名登記契約關係，依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，核屬與不動產有關之事項涉訟，且系爭不動產位在臺北市松山區，為本院管轄範圍，是本院自有管轄權，合先敘明。

二、原告主張：原告前為使原告之子即訴外人Ａ００1被告安心結婚並在原告住處附近生活，乃透過不動產仲介公司於民國105年3月28日向訴外人李祖昌買受系爭不動產供Ａ００1被告一家居住使用，並以被告為登記名義人與李祖昌簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款為新臺幣（下同）1,239萬元，其中簽約款及完稅款分別為123萬元、126萬元，皆由原告以現金支付且簽發本票作為擔保，惟因系爭不動產名義上為被告所有且其工作穩定，故由被告向訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）申辦購屋貸款950萬元，原告另於買受系爭不動產後出資約150萬元進行房屋翻修、裝潢及添購家具，並就後續貸款透過Ａ００1現金存入被告之兆豐銀行帳號00000000000號帳戶（下稱系爭貸款帳戶）支付迄今，且將系爭不動產之所有權狀及系爭買賣契約交由Ａ００1為保管，多年來系爭不動產之地價稅、房屋稅及保險費亦均由原告或Ａ００1納，被告幾未繳付任何貸款，足證被告知悉系爭不動產實為原告所有，被告僅係出名登記之名義人，兩造間就系爭不動產有借名登記契約之法律關係存在。然被告於105年10月8日與Ａ００1婚後，竟未經Ａ００1意，於114年4月初帶走兩人共同撫育之未成年子女離家不歸，並向地政事務所申請補發系爭不動產之所有權狀，為免被告任意處分系爭不動產，原告自得依民法第549條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達終止兩造間就系爭不動產之借名登記契約，被告即應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。

三、被告則以：原告為使被告在法律上有實質保障，能安心與Ａ００1婚，乃向被告表示如被告以自己名義與Ａ００1原告住處附近買房，其願贈與被告購屋頭期款及完稅款，希望被告與Ａ００1後能穩定生活，但後續貸款則須由夫妻自行支付。嗣被告與Ａ００1意買房後，因兩人工作忙碌，且系爭不動產之頭期款及完稅款均由原告負擔而為贈與性質，被告基於尊重原告之想法，就與仲介聯繫、準備本票及簽約等事宜均交由原告處理，故系爭買賣契約確係由原告與李祖昌簽訂，被告並未於其上簽名。嗣被告於105年4月26日邀同Ａ００1任一般保證人，向兆豐銀行申辦購屋貸款950萬元，雙方約定將該筆貸款撥付至被告之系爭貸款帳戶，貸款年限為30年，並有2年寬限期，期間內按月繳息約1萬3,000元，期滿後按月攤還本息約3萬多元。而被告購入系爭不動產作為小家庭居住使用後，前2年除由Ａ００1106年4月5日、107年4月9日分別匯款1萬元、2萬2,000元至系爭貸款帳戶外，均係被告以自己其他銀行帳戶存款獨力支應房貸利息，此後則由夫妻兩人不定期輪流繳付房貸本息、住宅火災及地震險保險費、地價稅、房屋稅等，迄至108年5月21日起，方因Ａ００1房貸保證人，基於分攤經濟、照顧幼兒及維繫婚姻等小家庭生活之目的，以較為穩定之頻率負擔房貸，至原告就房貸部分並無出資，亦從未管理、使用及處分系爭不動產。是買受系爭不動產時，被告尚未與Ａ００1婚，與原告間根本不存在信任關係，故系爭不動產絕非原告所有而借名登記於被告名下，兩造間就系爭不動產並無借名登記關係存在，惟因被告與Ａ００1105年10月8日登記結婚後，夫妻間多有齟齬，自114年4月起即衍生數起訴訟，原告為迫使被告讓步，方提起本件訴訟並主張兩造間就系爭不動產有借名登記關係，實不可採等語，資為抗辯。並聲明：

㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

㈠原告主張其於105年3月28日與李祖昌簽訂系爭買賣契約，約定由原告向李祖昌以1,239萬元購買系爭不動產，並將系爭不動產登記在被告名下，而上開買賣價款中之簽約金123萬元、完稅款126萬元均係原告所支付，並由被告向兆豐銀行申辦購屋貸款950萬元等情，有系爭買賣契約、臺北市大安地政事務所建物所有權狀及土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、個人購屋貸款契約書附卷可稽（見北司補字卷第24至63、76至83頁；重訴字卷第39至48頁），且為被告所不爭執，足堪信為真實。⒉又原告另主張兩造間就系爭不動產存有借名登記關係，原告方為系爭不動產之所有權人，得依民法第549條第1項規定終止上開借名登記契約後，依同法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：⑴按民法第767條第1項所規定之所有物返還請求權，係所有人或依法律規定得行使所有權之人，對於無權占有或侵奪其所有物者，行使返還所有物請求權之規定。故行使此請求權人之主體，須為所有人或依法律規定得行使所有權之人（最高法院107年度台上字第74號判決意旨參照）。查原告主張系爭不動產係其所出資購買，僅係借用被告名義登記，兩造間就系爭不動產有借名登記契約關係存在，原告並已依民法第549條第1項規定終止該借名登記契約等情，縱認屬實，然被告既仍登記為系爭不動產之所有人，則原告尚不得因終止借名登記契約即當然取得系爭不動產之所有權，而得行使所有人之所有物返還請求權，請求登記名義人即被告移轉所有權登記，故原告逕依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，已難認有據。⒉又原告雖主張兩造間就系爭不動產有借名登記契約關係存在，然查：⑴按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約；是出名人與借名人間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約；而不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院114年度台上字第1929號判決意旨參照）。又按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決要旨參照）。⑵原告雖以系爭買賣契約「立契約書人」頁面之「買方（甲方）」欄位記載原告姓名，被告姓名則記載於「甲方連帶保證暨登記名義人簽署處」（見北司補字卷第33頁），且「代書簽約案件流程表」之「登記名義人」欄記載被告姓名（見北司補字卷第63頁），主張兩造間就系爭不動產有借名登記契約關係存在。然前揭登記名義人欄位之被告姓名並非被告親簽，乃代書所填載乙節，為原告所是認（詳見重訴字卷第172頁），原告亦未舉證證明被告於簽約時確有在場，並知悉且授權代書代為填寫前揭登記名義人欄位，自不能以該等記載推認兩造間就系爭不動產有借名登記之意思表示合致。而原告另提出109年地價稅繳款書及105至108、110年間繳費之系爭不動產住宅火災及地震基本保險單暨保險費收據（見北司補字卷第64至70頁），欲證明其有實質管理系爭不動產，惟被告亦有提出109、111至113年間繳費之系爭不動產住宅火災及地震基本保險單暨保險費收據（見重訴字卷第263至270頁），則單憑原告提出前揭部分年度之系爭不動產保險單暨保險費收據，尚不足認系爭不動產確實係由原告所自行管理，被告僅係出名登記而已。復參以證人即原告之子Ａ００1本院言詞辯論時證稱：系爭不動產交屋後不久，伊母親即原告有把權狀交給伊，保存在系爭房屋內，印象中是放在一個伊和被告都知道的地方，跟結婚證書放在一起等語（詳見重訴字卷第313頁），倘系爭不動產確實係由原告所管理、使用、處分，僅係借用被告名義登記，衡情原告理當自行保管系爭不動產之所有權狀，以免遭登記名義人任意處分系爭不動產，然原告竟交由Ａ００1置在系爭房屋內被告亦知悉之處所，且連同結婚證書等被告夫妻共同重要文件一併存放，顯然悖於常理，反可佐見原告並無自己管理系爭不動產之意，故以系爭不動產所有權狀之存放方式，實不能遽認兩造間就系爭不動產存有借名登記之合意。⑶至Ａ００1本院言詞辯論時雖證稱：系爭不動產實際上是原告的，原告購買系爭不動產是因為伊與被告快要結婚，原告心疼媳婦，希望給小家庭自己的空間，且因伊在聯徵中心沒有任何信用紀錄，而被告的工作申請房屋貸款較為容易，基於信任才將系爭不動產登記在被告名下，因原告指示伊不需要給孝親費，但要協助繳納每月房貸，被告不需要負責繳房貸，這都是當時兩造和伊口頭協議好的，伊不記得實際由伊出資繳納房貸的數額為何，原告會資助伊大額的部分，也會資助伊每月的房貸，系爭不動產就是原告所有，不是伊的，也不是被告的等語（詳見重訴字卷第312至314頁），原告並提出帳戶交易明細、貸款利息收據、原告帳戶存摺封面、Ａ００1路銀行歷史紀錄查詢頁面為證（見重訴字卷第69至99、103、133至154頁），主張系爭不動產之房屋貸款均係其負責繳納，其方為系爭不動產之實質所有權人。然依前揭帳戶交易資料，尚難確知繳付系爭不動產貸款之資金均係被告所支出；縱認如此，資金流動之原因甚多，亦不能遽指被告提供該等資金係基於清償自己所有系爭不動產之貸款債務之目的。況Ａ００1書立悔過書予被告，其內容記載「……今後我如果再惹你不高興，房子、孩子都任人處理。」、「……如果將來再犯，房子、孩子都隨她處置。」，有悔過書在卷可按（見重訴字卷第115頁）；又Ａ００1被告爭吵過程中，Ａ００1傳送內容為「我經濟壓力大，不也順著你嗎，要留停就留停，要自己的房子、要婚禮，不都努力達成你的期待」之訊息予被告，被告則回以：「房子要說多少次」、「買了房子又要怪我，說是因為我」、「那當初你應該堅決不要買房子」等訊息，被告亦曾傳送內容為「也很謝謝你付房貸」、「我在沒上班之前也都是我付的房貸，我不知道你記不記得」等訊息予Ａ００1Ａ００1以：「我也沒說你都沒出錢」、「你記得我還了一百多萬嗎」等訊息，Ａ００1曾對被告提及「……現在有自己的家跟空間，我真的很開心，也很享受這個寧靜。」等語，有Ａ００1被告間之LINE對話紀錄存卷可佐（見重訴字卷第187、190頁）；另Ａ００1114年6月9日與被告當面發生爭吵，過程中Ａ００1：「…那房子是我買的！妳把權狀拿出來啊！」、「房子是我的！」、「房子是我買的啊！」、「整棟房子我買的，全部我買的，買妳的名字欸！」、「妳們誰有老公給她買一千多萬的房子，然後她整天說我不出家用！這個房子從頭到尾都我買的，買她的名字，這房子不是妳的名字嗎？……」，有該等錄音暨譯文附卷可考（見重訴字卷第293至297頁），足見Ａ００1無將系爭不動產視為原告所有財產之意，與Ａ００1揭證述內容顯然不符，不能排除其為迴護原告而為虛偽證述之可能，尚不得逕以Ａ００1揭證述，推認兩造間就原告方為系爭不動產之所有權人，被告僅係出名登記者乙事，確有互相表示意思一致之借名登記合意。⑷綜上，依原告所舉現有事證，尚無從使本院確信兩造間就系爭不動產存在借名登記之合意，是原告依民法第549條第1項規定，欲終止兩造間之借名登記契約，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。