臺灣臺北地方法院民事簡易　返還保證金（2026-04-30）

原 告

即反訴被告 資誠普華國際財務顧問有限公司

法定代理人 劉博文

訴訟代理人 鄭嘉嬿李秀貞律師

被 告

即反訴原告 鍾周玉蘭

訴訟代理人 劉韋廷律師張怡凡律師

上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國115年4月22日言

詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣230,000元，及自民國114年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、本訴訴訟費用新臺幣3,190元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔。反訴訴訟費用新臺幣4,880元，由反訴原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣230,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

一、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定要旨可以參照）。本件原告起訴係以：兩造前簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），由原告向被告承租門牌號碼為：臺北市○○區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋），嗣於租賃期間屆滿、原告已將系爭房屋騰空遷讓返還與被告，然被告卻未返還保證金，爰提起本件訴訟請求被告返還保證金。嗣於訴訟繫屬中，被告則以原告造成系爭房屋有多處損壞，未將系爭房屋回復原狀返還予被告，使被告受有物品損壞、支出維護及修繕費用、受有房屋無法出租損失及律師費等損害，爰提起反訴請求原告負損害賠償與給付違約金之責任等語。經核本件本訴及反訴之兩造當事人均同、涉及法律關係發生之原因事實顯有相牽連關係，且本訴及反訴間之審判資料有共通性及牽連性，復衡諸紛爭解決一次性原則及訴訟經濟之基本要求，被告提起本件反訴，即應准許。

二、原告即反訴被告（下均稱：原告）部分：

㈠本訴部分主張，略以：

⒈兩造於民國113年8月1日簽訂系爭契約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）115,000元，原告並給付保證金230,000元。而原告於114年8月31日租賃期間屆滿時，已將系爭房屋恢復原狀、清潔完竣並交還鑰匙予被告，被告即應依系爭契約第2條第1項約定，於原告返還房屋1周內將保證金退還予原告，然被告收回系爭房屋之鑰匙後，恣意要求原告完成如房屋全室油漆、客廳沙發座椅套更換、冷氣出風口清潔及紗窗修復等等諸多逾越雙方租賃契約約定範圍之請求，並揚言未完成該等請求，將按日自保證金扣除相當於日租金之金額。然原告已將系爭房屋騰空遷讓返還與被告，被告自不得拒絕返還原告保證金。

⒉原告租賃系爭房屋予日籍員工即訴外人金本照道使用居住，金本照道遷出系爭房屋後於114年8月30日偕同仲介，與被告代理人及其仲介點交系爭房屋並交還系爭房屋鑰匙，其已拋棄對系爭房屋之占有，未繼續使用系爭房屋。亦即原告現實上已喪失對系爭房屋之管領力，而被告既已收受系爭房屋之鑰匙，自該日起對系爭房屋已有確定及繼續之支配關係，並取得對系爭房屋事實上之管領力，為此，原告因此占有狀態之移轉而消滅其交付系爭房屋之義務。其間被告代理人要求更換餐廳燈泡、修復櫃子五金配件、修復瓦斯爐及全室清潔，原告與原告之仲介均一一處理，並委由專業清潔人員進行全室清潔，並非如被告所稱消極不作為。也因此自114年9月3日起，已有被告委任之仲介帶看系爭房屋，而被告亦自承自114年9月上旬即有多組租客透過房仲前來看房，且591網站於114年9月8日已有招租廣告，足證原告已履行系爭房屋回復原狀及返還之義務。然被告代理人除了上開要求外，復又要求原告應就客廳桌面刮傷修繕、全室油漆、冷氣出風口清潔、沙發皮套換新、紗窗軌道與紗窗更換，更要求支付日租金達半個月以上。由於被告代理人之要求，形同要求原告應將系爭房屋回復至全新狀態，已逾回復原狀之合理請求，並不合理。而原告已依約將系爭房屋返還，已無返還系爭房屋義務，被告主張原告未返還房屋應負遲延責任云云，並不可採。

⒊原告已完成全室清潔，亦未毀損系爭契約之設備點交書內所載之設備，被告應依系爭契約第2條第1項規定返還保證金予原告。被告主張客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀污漬部分，實則因系爭房屋一直有人入住生活，於出租當時，牆面本即有些許痕跡，原告之日籍員工金本照道一家於系爭房屋生活近1年，本即會有生活痕跡及折舊狀況，僅係小部分範圍，並不影響整體屋況與使用。被告要求全室油漆，顯逾越原告回復原狀之義務。另被告所稱臥室牆壁轉角處多次凹洞需補土修復云云，係指牆壁轉角處之微小油漆脫落，是否為原告所致，非無疑義。且該臥室牆壁轉角處之微小油漆脫落之回復，顯然毋庸全室重漆。被告要求原告將系爭房屋回復全新之狀況並請求回復全新狀況之損害賠償，實不合理。另被告主張臥室之紗窗更是嚴重脫落偏移云云，原告否認為原告員工所致。因臥室之紗窗於承租之初，即未點交此處，且於原告返還系爭房屋之際，該紗窗僅係脫離軌道，並未毀損，然被告聲稱紗窗破損、軌道偏移係原告員工所致云云，竟要求原告需整座紗窗窗框與紗窗均需修復，原告實難接受。實則，據原告仲介告知，交屋當時，其有發現紗窗的確有開啟不順的情況。再者，113年與114年多起地震影響建物，窗框如果真有軌道不順之情況，是否為原告員工所致，被告應負舉證責任。而被告所稱客廳真皮沙發亦出現多處不明裂痕要求原告更換真皮云云，由照片可知，該等細微裂痕，顯是真皮沙發正常的自然耗損所致，該等細微裂痕與些許脫皮現象，顯非人力割損所致，原告自不負修復之責。被告又主張未清潔冷氣出風口不符系爭契約特約第6點回復交屋時同等清潔狀態云云，觀諸特約第6點之文義，並未提及應清潔冷氣出風口濾網，特約全文亦未見原告應負如同被告所主張之全室冷氣出風口之清潔，原告並無清潔冷氣出風口之義務。縱需清潔冷氣出風口濾網，亦非冷氣保養，被告以冷氣保養之費用主張損害賠償，並不足採等語。

⒋聲明：

⑴被告應給付原告230,000元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

㈡反訴部分，答辯略以：被告雖主張原告未盡契約義務應負債務不履行責任，要求原告負擔違約金及損害賠償共計358,500元，然其請求，並無理由：

⒈油漆38,000元：依民法第432條規定意旨，可知承租人如是因為依約定方法使用所生的自然耗損，承租人不負賠償責任。原告之員工入住系爭房屋前，牆面上已存有污痕，被告主張退租時系爭房屋之各處牆面黑污及轉角處凹洞，為系爭房屋時間經過及正常使用下造成之自然髒污或脫落現象，並非原告故意或過失所為之人為破壞。而系爭房屋承租時本有生活痕跡存在，縱原告有加深該等生活痕跡之情事，被告主張回復原狀之方式需全室油漆，顯屬過當。

⒉臥室紗窗8,000元：原告之員工於入住系爭房屋前，原告之房仲已跟被告表示臥室紗窗開關不易然未獲置理，且原告之員工於居住期間並無使用或開關臥室紗窗，被告主張臥室紗窗有脫落、偏離窗戶軌道而無法開啟之情形，徵諸臺灣於113與114年間有多起地震與颱風，是否為原告故意或過失所致，顯有疑義，被告應就此負舉證責任。故紗窗修復費用應由被告自行負責。

⒊空調保養20,000元：被告主張全室保養空調費用之損害賠償乙節，並無依據，觀諸系爭契約特約全文，原告並無全室空調保養之義務。蓋空調保養通常係指冷媒量檢測、內部零件檢查及排水系統疏通以及所謂的洗冷氣等。再者，系爭契約特約第1點：契約生效前，甲方需負擔、負責清潔房間內（含空調）及驅蟲消毒，是指出租方於租賃契約生效前應負的義務，實因當初入住前，有在房間內發現小蟲屍體，故要求出租方應處理此部分，與承租人之義務無關。縱承租人有此義務，系爭契約特約第1點僅提及清潔房間之空調，與被告要求原告負擔全室空調保養費用，顯不相當，已逾越清潔房間之空調之範圍，故被告主張此部分費用損害，實屬無據。

⒋真皮沙發20,000元：系爭房屋客廳沙發之裂痕，是屬於租賃期間正常使用之劣化及龜裂，屬於自然耗損情形，並非原告之員工於居住期間有故意或過失刮傷及毀損之情形，故沙發換皮費應用被告自行負責。

⒌租金損失172,500元：原告已將系爭房屋恢復原狀並交還房屋鑰匙予被告，被告自租約屆滿時已取得對系爭房屋之實際管領力，並有使用管理系爭房屋之處分權，原告已無交付系爭房屋之義務，亦無所謂遲延給付之情形，被告主張原告應給付遲延之違約金，並無理由。又被告亦自承系爭房屋現已出租，於出租前有多起仲介帶看，而系爭房屋於114年10月20日前未有租客入住之原因，被告並未舉證與其主張之原告未回復原狀有何因果關係，且依被告所提之被證9內容，亦無法證明或得知究竟是修什麼東西、及如何的影響房客承租意願。且系爭房屋於114年8月30日已在被告之管領支配之下，本可先行處理，被告稱因原告未為回復原狀致使難以出租而有受有租金收入停滯之損失，亦無有任何可歸責於原告之處，故被告主張之租金損失，並不足採。

⒍律師費100,000元：被告未證明其不能自為訴訟行為，其委任律師係被告為其自身需求及目的，與原告並無相關，因此所生之律師費用應由被告自行負擔等情詞置辯。

⒎聲明：

⑴反訴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告即反訴原告（下均稱：被告）部分：

㈠本訴部分抗辯，略以：

⒈原告承租系爭房屋後，實際居住者為其員工金本照道一家，其於租賃期間並未盡善良管理人之注意義務妥善使用系爭房屋，致其內傢俱、附屬設備及壁面等處受有損傷，嗣系爭契約期限屆滿，原告本應依約將系爭房屋回復原狀返還予被告，卻未為之，且經被告要求其履行回復原狀義務仍拒不履行，使被告受有損害，自應負債務不履行責任。依系爭契約第4條第1項：「乙方應盡善良管理人注意義務，妥善使用標的物件及其家具。」第5條第1、2項規定：「本契約期滿時，乙方必須立即將標的房屋恢復原狀並交還予甲方。本契約期滿，乙方若不能立即交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直至交屋完成日為止。」第6條第1項規定：「標的物件若是受到自然耗損或天災地變等不可抗力之因素而有修繕必要時，由甲方負擔，若為乙方故意或過失而受到損害，由乙方負責賠償。」另系爭契約特約第6點規定：「契約終止時乙方須將房屋恢復原狀交還予甲方，包含恢復交屋時同等清潔狀態。」則自前述特約第6點規定可知，兩造約定系爭房屋恢復原狀之程度乃指與交屋時相同。而兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，並將系爭房屋當時狀況記載於「租賃標的設備點交書（仁愛尚華）」，確認出租時屋況並進行點交。然被告於114年8月31日租約期滿點交系爭房屋時，始發現系爭房屋內多處顯屬人為造成之汙損及毀損。就交還房屋當日製作紀錄屋況之「附件一房屋附屬設備清單」照片以觀，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀汙漬；臥室牆壁之轉角處多處凹洞需補土修復；臥室之紗窗更是嚴重脫落偏移；客廳真皮沙發亦出現多處不明裂痕，此等情形顯已逾一般正常使用所生自然耗損範圍。此外，原告承租之初曾要求系爭房屋內之全部冷氣出風口需先清洗，因此被告亦確實先將冷氣清洗乾淨後才交付房屋，然原告交還房屋時卻未清潔冷氣，顯不符合依約需恢復交屋時同等清潔狀態之要求。

⒉被告所受損害共計358,500元，其數額高於原告已給付之保證金，於抵銷後被告已無須返還原告保證金等語置辯。

⒊聲明：

⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡反訴部分主張略以：原告未盡承租人善良管理人注意義務維護系爭房屋之完整，且經被告催告後，仍遲未將系爭房屋回復原狀到以達可交屋之狀態，應對被告負損害賠償與給付違約金責任，被告得對原告請求數額共計358,500元（項目、金額詳如後之反訴附表所示）：

⒈油漆38,000元：系爭房屋於出租時，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁均無黑汙，臥室牆壁轉角處並無遭撞擊而產生之凹洞，然而退租時，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁、臥室轉角處等均有程度不一之黑汙，且臥室牆壁轉角處之凹洞更需特別補土重漆，絕非自然耗損之狀態，因原告拒不回復原狀，被告委請千彩漆作油漆工程行就前開處所進行修繕之金額為38,000元。

⒉臥室紗窗8,000元（2戶）：原告仲介於承租之初曾透過被告仲介向被告表示臥室紗窗有開關不順之情事，被告仲介遂轉告被告兒子鍾誌俊，鍾誌俊將系爭房屋所屬兩間臥室之紗窗均做上油等處置，確認無開關不易情事後，被告始交付系爭房屋。系爭房屋之臥室紗窗原均能正常開啟、外觀並無何破損，然原告所返還之紗窗卻大幅脫落、偏離窗戶軌道而無法正常開啟，非如原告所主張僅脫離軌道。而原告拒不回復原狀，是被告委請盛發鋼鋁門窗行進行修繕之金額為8,000元，原告自應如數給付。又依常理而言，紗窗脫軌、破損情事多為使用者操作不當等人為事由所致，原告主張係因地震影響建物云云乃變態事實，應由原告負舉證責任。

⒊空調保養20,000元：原告承租之初曾要求全室冷氣出風口（包含：兩間臥室各有2個、泡茶室2個、客廳2個、餐聽1個，合計9個）洗淨後再交屋，然其返還系爭房屋時卻並未將冷氣清洗恢復交屋時同等清潔狀態，致被告尚須委請鑫日洋冷氣空調工程有限公司進行空調保養，花費共20,000元。而被告所提出收據上雖用詞為空調保養，然實際施作內容僅有單純清洗全室9個冷氣出風口，並不包含冷媒量檢測、內部零件檢查、排水系統疏通、洗冷氣等其他項目。

⒋真皮沙發20,000元：系爭房屋之客廳沙發為外國進口之真皮多人座沙發，價格高昂，購買價格逾100,000元，於出租時並無裂痕，然於1年1個月的租賃期間，原告所返還之沙發卻有多處裂痕，顯非屬自然耗損。就此等裂痕情況，如欲維修需進行換皮，參酌市面上針對真皮多人座沙發之換皮維修行情價格，以20,000元計算係為合理，是被告就沙發部分以20,000元計算損害賠償金額。

⒌租金損失172,500元：系爭房屋約莫自114年9月上旬，即已有多組租客透過房仲前來看房，惟均因上開原告未回復原狀，而遺留之損傷等情形，而不願承租，其中並有房客曾透過房仲明確表示，希望能將系爭房屋之毀損處於114年10月13日前修繕完畢方可能願意承租，顯見系爭房屋受損狀況確實影響房客承租意願。被告嗣將系爭房屋處理至適於出租狀態後，新租客始於114年10月20日入住，可見原告未盡回復原狀義務已造成被告1個半月租金利益之損失。而依系爭契約第5條第2項規定：「本契約期滿，乙方若不能立即交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直至交屋完成日為止。」原告於系爭契約屆滿時並未將系爭房屋回復原狀交還，造成被告長達1個半月後始能再行出租他人，自得請求此項違約金。又每月租金為115,000元，則據以換算1個半月之租金損失共計172,500元（115,000×1.5＝172,500），因此被告就此請求金額為172,500元，依據為前述損害賠償請求權以及系爭契約第5條第2項違約金條款，擇一為有利之裁判。

⒍律師費100,000元：因原告缺乏溝通誠意，逕行對被告聲請返還保證金之支付命令，進而產生本案訴訟，造成被告不得不為維護自身權利，而委任律師為其進行訴訟上之主張，花費100,000元，被告自得請求原告如數給付。

⒎聲明：

⑴反訴被告應給付反訴原告358,500元，並自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

四、本院判斷之主要理由：

㈠原告主張兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，雙方有租賃關係，租期自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租金115,000元、簽約時交付保證金230,000元，系爭房屋係原告之員工即訴外人金本照道一家居住使用，而系爭房屋鑰匙於114年8月31日由被告委託之房仲及被告之子取走等情，業據原告提出系爭契約等件為證（見本院司促卷第9至15頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第66、120、124、166至167、206至207頁），足堪認定。惟原告主張於系爭契約租賃期間屆滿、原告已返還系爭房屋予被告，被告依約應返還原告保