臺灣高等法院民事　給付服務報酬（2026-04-07）

上 訴 人 鼎陽開發股份有限公司

法定代理人 洪武龍

訴訟代理人 江肇欽律師王禹傑律師

被 上訴 人 旭寶建設股份有限公司

法定代理人 宋鑛滿

訴訟代理人 周天泰律師林大鈞律師何嘉昇律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113

提起上訴，本院於115年3月17日言詞辯論終結，判決如下：

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請

，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰伍拾萬元，及自民國一百十二

年十月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負

擔。

本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰捌拾參萬肆仟元或

等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被

上訴人如以新臺幣伍佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。

一、本件上訴人主張：被上訴人前於民國110年11月間以每坪銷售單價新臺幣（下同）250萬元，總價6億105萬元，委託期間自110年11月5日起至111年2月28日止，委託伊仲介銷售門牌號碼臺北市○○○路0段00號1樓建物暨坐落基地（下稱系爭房地）未果。惟伊之法定代理人洪武龍心懷與被上訴人法定代理人宋鑛滿多年相識情誼，猶續為被上訴人尋覓買家，並於112年1月20日邀約宋鑛滿及亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）當時法定代理人姚連地於同年月23日在三井日本料理敦南店洽談（下稱三井餐敘）。被上訴人因感念洪武龍於前述委託銷售期間及期滿後之持續付出，於112年2月23日與伊簽署土地買賣仲介一般銷售委託書(下稱系爭居間契約)，調降每坪單價為229萬元，總價為5億5,000萬元，委託伊自112年2月23日起至同年12月31日止繼續銷售系爭房地，並同意服務報酬為系爭房地實際成交價之4％。嗣被上訴人與亞昕公司在洪武龍媒合之下，達成以總價5億5,000萬買賣系爭房地及6席車位之合意，於112年7月5日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）並經公證在案。惟宋鑛滿竟否決洪武龍媒介行為之貢獻，堅稱無需透過伊居間即得出售系爭房地予亞昕公司，拒絕依系爭居間契約給付服務報酬予伊。又洪武龍說服姚連地接受宋鑛滿提出之銷售條件後，宋鑛滿竟蓄意迴避洪武龍，自行與姚連地洽談後續契約細節，被上訴人以此違反善良風俗之方法，規避依系爭居間契約給付服務報酬之義務，侵害伊依系爭居間契約得請領服務報酬之權益。爰先位依系爭居間契約第4條約定、民法第568條規定，備位依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人給付2,200萬元（計算式：5億5,000萬元x4％=2,200萬元），及自112年10月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。

二、被上訴人則以：系爭居間契約係為委託上訴人尋覓亞昕公司以外之其他買家。縱認系爭居間契約並未排除亞昕公司為媒介銷售對象，因宋鑛滿與姚連地本為舊識，宋鑛滿於三井餐敘時逕與姚連地洽談，後續與姚連地達成以總價5億5,000萬買賣系爭房地及6席車位之合意，上訴人並未就伊出售系爭房地與亞昕公司乙事為報告或媒介，自不得依系爭居間契約向伊請求服務報酬。縱認上訴人曾就伊出售系爭房地與亞昕公司乙事為媒介，因系爭買賣契約價金5億5,000萬元之標的為系爭房地及6席車位，與系爭居間契約約定內容不符，上訴人不得依系爭居間契約第4條約定，請求伊給付服務報酬。伊既未經由上訴人居間而與亞昕公司成立系爭買賣契約，上訴人即無得向伊請求服務報酬之權益，伊逕與亞昕公司洽商系爭買賣契約細節之舉，難謂係以違背善良風俗之方法侵害上訴人之權益，上訴人先位依系爭居間契約第4條約定、民法第568條規定，備位依民法第184條第1項後段規定，請求伊給付2,200萬元本息，均無理由等語，資為抗辯。

三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人2,200萬元，及自112年10月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。被上訴人之答辯聲明：

㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

四、查兩造曾於110年11月間簽訂房屋買賣仲介銷售委託書，由被上訴人以每坪銷售單價250萬元，總價6億105萬元，委託期間自110年11月5日起至111年2月28日止，委託上訴人銷售系爭房地未果，嗣兩造於112年2月23日簽訂系爭居間契約，被上訴人與亞昕公司則於112年7月5日簽訂系爭買賣契約，由亞昕公司以5億5,000萬元購入系爭房地及6席車位等情，有房屋買賣仲介銷售委託書、系爭居間契約、112年6月19日亞昕公司公開資訊觀測站歷史重大訊息查詢資料等在卷可憑(原審卷第17至18頁、第45至46頁、第47至49頁)。另亞昕公司於系爭房地買賣交易完成後，已給付仲介服務費550萬元予上訴人乙節，為兩造所不爭(本院卷第91、113頁)，更有不動產買賣仲介費承諾書在卷可參（原審卷第181頁）。是前述各情，均堪認為真實。

五、本院之判斷：上訴人主張已依系爭居間契約媒介被上訴人與亞昕公司簽訂系爭買賣契約，被上訴人應依系爭居間契約給付服務報酬。又被上訴人經其媒介與亞昕公司就系爭買賣契約價金及標的達成共識後，擅自與亞昕公司洽商後續細節，以規避給付服務報酬之義務，應就其無法依約取得服務報酬之損害負賠償責任等情，均為被上訴人否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執要旨析述如下：

㈠系爭居間契約並未排除媒介對象為亞昕公司：⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第482號判決意旨參照）。被上訴人抗辯系爭居間契約排除亞昕公司為買方云云，為上訴人所否認。⒉查證人葉秀蓮於本院審理時證述：因系爭房地自110年開始即處於待出售狀態，因此宋鑛滿授權其可執印蓋用於系爭房地的一般銷售委託契約，無需再經公司用印流程，洪武龍於112年2月23日執系爭居間契約至被上訴人辦公室，系爭居間契約之手寫文字均係洪武龍所撰寫，其因洪武龍與宋鑛滿之交情而信賴洪武龍關於已與宋鑛滿議妥之說明，遂於系爭居間契約蓋用被上訴人便章，其用印後即以微信通知宋鑛滿此事，並詢問系爭房地往後的一般銷售委託是否均調降價金為5億5,000萬元，但宋鑛滿並未回覆，因其已告知宋鑛滿前述資訊，故宋鑛滿應該知悉系爭居間契約之存在等語（本院卷第567至570頁）。核與洪武龍於本院陳述：系爭居間契約係由葉秀蓮蓋用被上訴人印章，係其書寫系爭居間契約上的手寫文字等語（本院卷第572至573頁）相符。是被上訴人既由法定代理人概括授權葉秀蓮用印簽訂系爭房地之一般銷售委託契約，系爭居間契約載明為一般銷售委託及兩造為契約當事人（原審卷第45至46頁），系爭居間契約自屬兩造間有效成立之契約，兩造應受系爭居間契約之拘束。⒊次查，系爭居間契約明訂「特委託上訴人居間仲介銷售，經詳閱並確實知悉本契約內容後，雙方同意簽訂下列條款以茲共同遵守：」等語，第二條「..委託銷售期限：自112年2月23日至112年12月31日止」等語，系爭居間契約通篇未見排除亞昕公司為買家之約款，均有系爭居間契約在卷可參（原審卷第45至46頁）。被上訴人以宋鑛滿與姚連地為舊識，自有聯繫管道為由，抗辯系爭居間契約排除亞昕公司為買家云云，與前開契約載明之文義相違，被上訴人復未提出其餘積極事證佐證其說，難認可採。

㈡上訴人業已履行系爭居間契約之媒介義務，得請求服務報酬550萬元：⒈按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒介居間，則以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要。⒉查兩造前於110年11月間簽訂房屋買賣仲介銷售委託書，由上訴人受託銷售系爭房地乙節，有房屋買賣仲介銷售委託書在卷可參（原審卷第17至18頁）。又證人姚連地於原審具結證述：洪武龍於108年間曾就系爭房地與其及亞昕公司人員討論過危老重建之投資報酬問題，又於110年11月之前向其詢問是否有購買系爭房地之意願，但條件一直談不攏等語（原審卷第340至342頁）。足證洪武龍於系爭居間契約簽訂之前，即著力於系爭房地之危老重建及銷售等事務。再者，洪武龍居中聯繫姚連地及宋鑛滿而促成三井餐敘，姚連地與宋鑛滿於三井餐敘時，就系爭房地買賣及門牌號碼臺北市○○○路0段00號5樓建物危老重建等為討論乙節，亦為姚連地證述在卷（原審卷第342至343頁），核與洪武龍於112年1月20日傳送「姚董說初二或初三都可以」等語與宋鑛滿，宋鑛滿回覆：「那就年初二中午12：30在三井一起午餐」等語，洪武龍再回覆：「Beta大哥，初二中午十二時半至三井餐會，姚董回覆可以」等語（本院卷第249至250頁）相符，可見洪武龍於系爭居間契約簽訂前，居中聯繫宋鑛滿與姚連地見面會商，並就亞昕公司與被上訴人間關於系爭房地之銷售事務有所瞭解。又姚連地與宋鑛滿於三井餐敘時，並未就系爭房地之買賣事宜達成具體結論乙節，業據姚連地證述明確（原審卷第343頁）。另姚連地於112年1月30日傳訊：「宋董，今天跟同事再度核算過，店面加12個車位，總共（土地面積共41坪）過戶給亞昕，亞昕支付購買金額共53200萬元，其中5000萬元買馬六甲的房子，這樣亞昕才不會虧錢，希望宋董能成全」等語與宋鑛滿（原審卷第95頁），宋鑛滿於112年2月14日傳訊：「..希望這是最後報價..1樓店面加6個車位持分面積過戶給亞昕，亞昕支付購買金額共55000萬元，其中5000萬元以優惠價買馬六甲的房子。」、「不是以賺錢為目的才是真正重要及有意義的。」等語與姚連地（原審卷第243、245頁），姚連地回覆：「這個案子真的不是以賺錢為目的，真的沒什麼利潤。」、「這樣我會賠錢啊！真的要宋董高抬貴手」、「沒有12個車位的持分真的會賠錢」等語（原審卷第245頁），宋鑛滿再重申：「這報價已是底線了，不會再變...」等語（原審卷第247頁），姚連地則回覆：「收到，我在和同事討論一下」等語（原審卷第259頁），之後姚連地於112年3月3日始再傳訊：「..這個條件公司董事會有意見，真的是沒辦法做。」等語（原審卷第259頁），宋鑛滿回覆：「上次台北特地找你，已將價格底線告知，希望能保持」等語（原審卷第261頁），可見姚連地於三井餐敘後，雖持續與宋鑛滿溝通，惟宋鑛滿迄至112年3月3日均不為所動，對於其於三井餐敘提出之銷售條件分毫不退，堪證被上訴人與亞昕公司迭至112年3月間仍就銷售條件互執己見，系爭房地是否成交猶處於僵持之勢。⒊次查，系爭居間契約訂明由洪武龍為上訴人之承辦人員（原審卷第46頁）。而洪武龍於112年2月25日傳訊：「Beta大哥，有關旭寶大樓的1樓，亞昕姚董事長希望：A案/旭寶提供12個車位+1樓店面的持有面積，買賣價金5.5億元（實付5億另5,000萬以亞昕馬六甲的房地產來交換）。B案/若是您只願意提供6個車位+1樓店面的土地面積。他希望買賣總金額可以降為5億元整（實付4.5億元，另5,000萬以亞昕馬六甲的房地產交換）。C案/委建，旭寶可以比照亞昕開發發包工程的費用及管理費用，他不賺錢，沒有關係！D案/合建地主分70％建商...」等語（本院卷第286至288頁）與宋鑛滿，於112年2月26日傳訊：「Beta大哥早安，姚董請您選擇其中一個方案來進行旭寶大樓危老更新。若您覺得＋12個車位太多？可以選擇C案或D案...」、「Beta大哥，有關旭寶大樓的店面，我也會請鼎陽同仁幫忙協助銷售！..」等語（本院卷第289至290頁）與宋鑛滿，宋鑛滿即與洪武龍通話近2分鐘（本院卷第290頁），洪武龍更於112年3月2日傳送標題為「房市交易急凍」、「景氣低迷藍燈連三亮」之新聞截圖與宋鑛滿（本院卷第291頁），足徵洪武龍於系爭居間契約簽訂後，曾傳遞姚連地所提交易條件予宋鑛滿，及提供國內當時房市交易低迷之消息，以圖說服宋鑛滿鬆動系爭房地之銷售條件。又姚連地於原審證述：亞昕公司原本無法接受宋鑛滿於三井餐敘提出之系爭房地銷售條件，但洪武龍勸說老舊建築改建也是社會責任一環，其遂請洪武龍將除系爭房地之外，再加12席車位之條件傳達予宋鑛滿，經歷約半年的協商，期間藉由洪武龍協助關於車位席數、買賣金額等，其餘小事就由宋鑛滿在台特別助理與亞昕公司主辦人員商洽，其因知悉洪武龍與宋鑛滿有數十年交情，希望藉由前述交情說服宋鑛滿接受亞昕公司所提條件，宋鑛滿也會藉由洪武龍轉達相關回饋內容，洪武龍有建議其以在臺北市建立企業大樓形象，勿著眼系爭房地需獲取利益之角度進行考量，此考量點確實影響了其對於承購條件之決定等語（原審卷第343至345頁）。益徵上訴人於系爭居間契約簽訂後，先由洪武龍以姚連地所提之交易條件說服宋鑛滿未果後，再憑藉洪武龍多年來經手系爭房地危老重建及先前曾居間銷售等基礎背景，憑藉其與洪武龍與宋鑛滿、姚連地之交誼，於被上訴人與亞昕公司就系爭房地之銷售條件僵持之景況下，提供企業形象、社會責任等轉念思維說動姚連地，促使亞昕公司最終接受被上訴人所提出以總價5億5,000萬元出售系爭房地及6席車位之條件，完成系爭買賣契約之簽訂，上訴人主張系爭買賣契約由其媒介而成立等語，自有所據。⒋被上訴人雖抗辯：宋鑛滿與姚連地本為舊識，可直接洽談系爭房地買賣事宜，系爭買賣契約無庸經由洪武龍媒介而成立。又宋鑛滿並未對亞昕公司所提之條件為讓步，洪武龍未為被上訴人利益而為媒合，洪武龍所為僅著眼於亞昕公司利益云云。惟查：⑴宋鑛滿與姚連地雖於106年7月26日於通訊軟體互加好友，惟兩人迄至108年4月15日均無聯繫紀錄，此參微信對話截圖即明（原審卷第241頁），姚連地於原審亦證述：宋鑛滿於108年11月間找其去大陸，自該次才跟宋鑛滿比較熟等語（原審卷第347頁），堪認姚連地與宋鑛滿於106年至108年期間僅為相識，難謂有何交情。復參以前述宋鑛滿與姚連地藉由洪武龍從中確認三井餐敘時間，及姚連地於三井餐敘後請託宋鑛滿調整系爭房地銷售條件之對話內容，與宋鑛滿回絕請託之堅定詞語等情事，宋鑛滿與姚連地之交情恐非深厚，並無歲月歷練之推心置腹之誼。再者，宋鑛滿與姚連地於108年即曾討論系爭房地銷售事宜，然數年以來就價格一事始終未達共識，有宋鑛滿與姚連地於108年11月19日訊息內容（原審卷第83頁）在卷可參，更有前述宋鑛滿與姚連地於三井餐敘之商洽未果等情及後續兩人間關於銷售條件往來之訊息內容可佐（前述五、

㈡⒉），可見宋鑛滿與姚連地相識之誼，根本無從化解被上訴人與亞昕公司就系爭房地銷售條件之歧見，是被上訴人抗辯：宋鑛滿與姚連地本為舊識，可直接洽談系爭房地買賣事宜，系爭買賣契約無庸經由洪武龍媒介而成立云云，並不可取。⑵洪武龍與宋鑛滿為相識多年之好友，此為葉秀蓮證述在卷（本院卷第56