臺灣桃園地方法院民事　損害賠償等（2026-01-30）

原 告 趙富蕊

訴訟代理人 尹良律師陳建豪律師汪令珩律師

被 告 旭懋石業有限公司

兼 法 定

代 理 人 李素靜廖裕祥

上三人共同

訴訟代理人 巫宗翰律師

被 告 一亨企業社

法定代理人 邱一哲

被 告 劉虹伶

被 告 張俊麟

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年1月8日言

詞辯論終結，判決如下：

一、被告旭懋石業有限公司應給付原告新臺幣1517萬5516元，及自民國114年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告旭懋石業有限公司應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000 號）帳戶內之新臺幣1361萬8941元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告旭懋石業有限公司負擔2分之1，餘由原告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣505萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣1517萬5516元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。原告起訴時原聲明：

（一）被告旭懋石業有限公司（下稱旭懋公司）應給付原告新臺幣（下同）470萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥、劉虹伶、一亨企業社應連帶給付原告10,475,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

（三）被告旭懋公司應同意原告可向僑馥建築經理股份有限公司領取中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000 號，下稱系爭信託帳戶）帳戶內之所有款項共計13,618,941元。

（四）請准供擔保宣告假執行。嗣於審理中追加張俊麟為本件被告，並變更前開

（二）聲明為「先位聲明：被告旭懋石業有限公司、李素靜、廖裕祥、劉虹伶、張俊麟、一亨企業社應連帶給付原告10,475,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；備位聲明：1.被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥應連帶給付原告10,475,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.劉虹伶、張俊麟、一亨企業社應給付原告47萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3.第1、2項聲明中就47萬元部分，如有一人已為給付，其餘人於同金額範圍內免為給付義務。」經核原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。

二、被告一亨企業社經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告於民國113年11月間收到被告旭懋公司刊登出售其名下門牌號碼為桃園市○○區○○○路00巷0號及所座落土地（下稱系爭不動產，房屋部分下稱系爭房屋）之廣告訊息，遂與中信房屋中壢捷運中豐加盟店之仲介業務即被告劉虹伶聯繫，經其居間幹旋後與被告旭懋公司於113年11月9日簽訂買賣契約，雙方約定買賣價金為2350萬元，被告旭懋公司並保證系爭不動產不曾發生非自然死亡而非凶宅等語（下稱系爭買賣契約），同時兩造亦委由僑馥建築經理股份有限公司辦理價金履約保證業務。嗣原告於113年11月11日至114年1月13日陸續依約將總買賣價金2350萬元及契稅5萬7984元、印花稅4146元、履約保證費用7050元全額匯入指定之系爭信託帳戶，於114年1月17日給付仲介服務費47萬元予被告劉虹伶、一亨企業社，並於114年1月間給付地政士服務費及登記規費共5萬5277元，代書亦著手進行系爭不動產過戶手續。

（二）豈料，當原告於114年1月17日至系爭不動產現場察看時，自左右鄰居言談中得知系爭不動產完工時曾有工人與廠商發生糾紛，並在系爭不動產上吊自殺等情（下稱系爭死亡事故），原告聽聞後即向當地里長及系爭不動產坐落土地之前地主確認，始經渠等二人告知因系爭不動產為凶宅，是當初建商賤價出售予被告旭懋公司（系爭不動產之價金為1600萬元，明顯較同一社區之其他棟價格為低），被告旭懋公司竟為謀不當利益，於106年間惡意隱瞞系爭不動產為凶宅之重大瑕疵，而將系爭不動產出售予他人，該名前屋主曾因於居住近2年期間內經常發生各種奇怪之非自然現象，而尋求當時為里長候選人之協助向桃園市政府警察局中壢分局仁愛派出所查詢，始確認系爭不動產確實曾於102年8月17日發生工人上吊之自殺案件，該名前屋主憤而提告，雙方後有達成和解並由被告旭懋公司向前屋主買回系爭不動產，並經原告向系爭不動產所座落土地之前地主確認上情，益徵系爭不動產確屬凶宅（並不以被告旭懋公司產權持有期間發生非自然死亡事件為限），且為被告旭懋公司、其法定代理人即被告李素靜、其實際負責人即被告廖裕祥等人所明知，被告固辯稱系爭不動產為連棟透天於事發當時尚未完成門牌編列，然系爭不動產門牌早在工人自殺前之102年3月7日已編列完成，已可特定發生非自然死亡建物之門牌即為系爭不動產，且佐以臺灣桃園地方檢察署108偵字第24101號（下稱系爭偵查案件）卷內照片可知，工人上吊自殺之位置即位於系爭不動產之專有部分內而非屋外，更足認系爭不動產為凶宅之事實。

（三）被告旭懋公司故意隱瞞系爭不動產曾發生非自然身故情事而屬凶宅之重大物之瑕疵，而於系爭買賣契約第九條第一項約定擔保系爭不動產非屬凶宅，並於現況檢查表第51點勾選不曾發生非自然死亡之選項，足認被告旭懋公司有保證系爭不動產無凶宅之瑕疵，並故意不告知該瑕疵予原告，是被告旭懋公司應負瑕疵擔保責任，且被告旭懋公司已無法依約提供不具凶宅瑕疵之系爭不動產，核屬不完全給付，原告自得依民法第359條、第256條規定解除系爭買賣契約。原告既已因被告旭懋公司違約而解除系爭買賣契約，原告自得依民法第259條第1、2款及系爭買賣契約第11條第3項約定，請求被告旭懋公司應返還價金2350萬元，自屬有據。又因本案有履約保證專戶，而履約保證專戶內之款項經給付被告旭懋公司之服務費及契稅等費用後，僅餘13,618,941元（迄自履約保證專戶動支之買賣價金為9,881,059元）。被告旭懋公司應同意原告可自系爭信託帳戶內之所有款項共計13,618,941元。如認原告不得解除系爭買賣契約，原告爰依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示，則系爭買賣契約自始無效，原告亦得為如上之請求。退步言之，縱認原告不得依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示，則主張依民法第88條第1項規定撤銷錯誤之意思表示，即原告係因不知情遭被告等惡意隱瞞系爭不動產為凶宅，爰撤銷買受系爭不動產之意思表示，系爭買賣契約即自始無效，原告亦得為如上之請求。

（四）被告旭懋公司均明知系爭不動產存有凶宅之重大瑕疵，不僅故意隱瞞此情，更積極的以擔保系爭不動產非屬凶宅之方式詐欺原告，自屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，並致原告受有「已自履保帳戶動支之買賣價金9,881,059元」、「契稅5萬7984元、印花稅4146元、履約保證費用7050元、仲介服務費47萬元、地政士服務費及登記規費5萬277元等共594,457元」等合計10,475,516元之損害，而被告李素靜、廖裕祥二人為夫妻，並為被告旭懋公司之法定代理人及實際負責人，被告劉虹伶、張俊麟（為劉虹伶之主管）、一亨企業社則為本案買賣之仲介，均明知系爭不動產為凶宅而屬重大物之瑕疵，竟共同對原告隱瞞上情，而以被告旭懋公司之名義出售系爭不動產予原告，構成共同侵權行為，原告自得依民法第576條、第184條第1、2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求第226條、第227條、第260條規定請求被告旭懋公司賠償其等應與被告旭懋公司連帶賠償10,475,516元。如認被告劉虹伶、張俊麟、一亨企業社未與被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥構成共同侵權行為，則備位請求被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥給付原告10,475,516元，被告劉虹伶、張俊麟、一亨企業社應返還47萬元居間報酬，就47萬元部分如有一方為給付，其餘人於同金額內免為給付義務。

（五）被告旭懋公司既有違反系爭買賣契約第9條第1項約定之擔保責任，亦經原告據此解除系爭買賣契約，是被告旭懋公司自應負違約責任，原告自得依系爭買賣契約第11條第3項約定，請求被告旭懋公司應給付相當於原告已給付價金2350萬元之懲罰性違約金470萬元。如認原告不得解除系爭買賣契約，則因原告已撤銷意思表示而致系爭買賣契約無效，訴之聲明第一項則為原告請求遭詐欺損害賠償與不當得利458,360元（即原告已繳納之114年度房屋稅3萬0871元、水電基本費共1478元及火險保費2698元等共3萬5047元之損害，以及計算至被告收受繕本之日即114年5月13日止年息百分之5之利息損失42萬3313元）（按：此部分原告並未出具正式變更訴之聲明之書狀，原告於本案最終言詞辯論其日仍表示以有載明正式變更聲明的書狀即114年9月17日民事準備

（四）暨聲請調查證據狀所載聲明為訴之聲明）等語。

（六）並聲明：如前開變更後聲明所示。

二、被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥則以：

（一）原告主張系爭不動產為凶宅，業經被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥否認之，應由原告就上開事實為舉證。依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋及旭懋公司於系爭房屋買賣契約後附之「不動產說明書現況調查表」第51點有關「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」之問題勾選「否」等情，可認定兩造已特定出賣人之告知義務或兩造約定之「凶宅」定義，應係以系爭房屋專有部分於被告旭懋公司產權期間曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形為限，且本件事故係於桃園市○○區○○○路00號旁「建築工地」發覺有工人在鷹架上自縊身亡，惟該時此建築仍在施工中，自縊位置之建物未掛設門牌，並非與系爭房屋係屬同一門牌，故工人在鷹架上自縊身亡之位置並非系爭房屋專有部分，此經被告旭懋公司當時下包朱信志於系爭偵查案件中之證述因當時還沒有整地，也沒有門牌號碼，所以不知道工人上吊的位置在哪一戶等內容可佐。又系爭房屋於102年12月31日以冠宜建設有限公司（即系爭不動產之建設公司，下稱冠宜建設）為權利人進行第一次所有權保存登記，於103年5月8日由冠宜建設以買賣移轉所有權予被告旭懋公司，該工人係於102年8月17日自縊身亡，並非在被告旭懋公司產權持有期間所發生，故系爭房屋確實不符合兩造約定之「凶宅」定義。而原告另主張系爭不動產為凶宅，被告得以低價1600萬元購買系爭不動產等情，然買賣雙方議定價格之因素多端，且被告旭懋公司為該建案建設公司之工地石材承包商，與建設公司有一定情誼，由雙方約定價金1600萬元，無法逕行推論原告主張之系爭房屋為凶宅。至原告主張被告旭懋公司於106年間惡意隱瞞系爭不動產為凶宅之重大瑕疵，而將系爭不動產出售予他人等情，此經該屋主即劉駿麒對被告李素靜提出詐欺告訴，業由系爭偵查案件以「自縊鷹架位置之建物未掛設門牌，無法認自縊鷹架位置為系爭房屋」、「非旭懋公司持有期間發生自縊」為由認定系爭房屋並非凶宅而為不起訴處分書，並無任何詐欺之情事。

（二）原告主張系爭房屋為凶宅，依民法第359條、第256條規定解除系爭買賣契約云云。惟原告尚未舉證系爭房屋為凶宅，故其解除系爭買賣契約應無理由，系爭買賣契約仍有效成立。則原告依民法第259條第1、2款及系爭買賣契約第11條第3項規定，請求被告旭懋公司返還價金2350萬元（訴之聲明第2項10,475,516元之9,881,059元、第3項履保專戶13,618,941元，合計2350萬元），應無理由。又原告依民法第226條、第227條、第260條及系爭買賣契約第11條第3項規定，請求被告旭懋公司賠償594,457元（訴之聲明第2項10,475,516元之594,457元），及依系爭買賣契約第11條第3項規定，一部請求被告旭懋公司給付懲罰性違約金470 萬元（訴之聲明第1項），因系爭買賣契約仍有效成立，此部分請求亦無理由。至原告主張主張被告旭懋公司、李素靜、廖裕祥三人均明知系爭不動產存有「凶宅」之重大瑕疵，不僅故意隱瞞此情，更積極的以擔保系爭不動產非屬凶宅之方式詐欺原告，自屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告云云，卻未能舉證系爭不動產為凶宅，自無從依民法第567條、第184條、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求上開五人連帶賠償10,475,516元（訴之聲明第2項）為無理由等詞，資為抗辯。

（三）並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告一亨企業社（未於言詞辯論期日到場）、劉虹伶、張俊麟則以：被告一亨企業社在113年11月9日經原屋主李素靜親簽專任委託，其中現況說明書內第51條：本建物（專有部分）與產權持有期問是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形）被告李素靜親勾無，且被告基於善良管理人責任，有在網路上查詢凶宅網及同社區1號住戶即前主委訪談皆確認無上開事件，且前往中壢仁愛派出所詢問是否為凶宅，當下員警亦無答案。又被告一亨企業社為中信房屋加盟店，銷售委託書等文書器具皆為總部所提供，按加盟規章加盟店並無修改之權限。而被告一亨企業社係於114年1月17日才知道上述自縊事件，且本公司是居間仲介業者，工作內容為磋合買賣雙方差異，依照賣方所提供之資訊且在能力範圍內之查核，並依照不動產管理條例收取合理報酬並無額外賺取差價，故無理由與原屋主共謀隱匿獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益。房屋仲介業只能利用可允許範圍內查詢該標的物有無發生事故，原屋主也親勾無上述事故情事，且政府並無相關平台可供查詢，單純要求仲介負責實屬為難，原告之主張為無理由等詞，資為抗辯，並答辯聲明：

（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

（一）原告主張兩造關於系爭不動產的買賣過程、價金給付情形（即「一、原告主張」

（一）部分），及系爭不動產所屬社區於建造時曾於102年8月17日發生系爭死亡事故，死者為旭懋公司下包的陳姓工人，上吊死亡地點為系爭不動產所屬社區的某一戶一樓大門內的專有部分，冠宜建設遂於102年12月31日完成系爭不動產之第一次登記，於103年5月間後以1600萬元將系爭不動產賣給被告旭懋公司，被告旭懋公司於106年7月間以1750萬元售予訴外人劉駿麒，而劉駿麒於108年5月7日主張被告李素靜等人於售出該屋時並未告知系爭房屋為凶宅一事，對被告李素靜提告詐欺，後於108年7月19日被告旭懋公司以買賣為原因將系爭不動產登記回自己名下，劉駿麒對被告李素靜等人撤回告訴，經臺灣桃園地方檢察署檢察官以108年度偵字第24101號為不起訴處分（即系爭偵查案件）等情，為兩造所不爭執，有系爭買賣契約、簡訊畫面、履約保證專戶收支明細、實價登錄查詢、點交確認書、發票、權狀、地政士代辦服務及代繳費用明細表、系爭不動產實價登錄資料與異動索引表（本院卷第49-81頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表（本院卷第243頁）在卷可稽，並經本院調閱系爭偵查案件卷宗查閱屬實，該情首堪認定。

（二）系爭死亡事故發生地點為系爭不動產中房屋之專有部分：就系爭死亡事故發生地點，劉駿麒稱是「左手邊的第二間」、系爭死亡事故發現者陳連貴稱是「左邊B2棟」、現場管理員游慶隆稱是「B2棟」等語（偵24101卷第11、114、121頁），而據系爭不動產及所屬社區照片（本院卷第269-277頁）明確顯示系爭房屋即是該社區大門口一進來左手邊第2間（該部分之建物均為相連的透天建築），另系爭死亡事故案發現場照片顯示死者吊掛死亡處是在入戶門口「內側」室內，故死者死亡之地點為系爭房屋專有部分無誤。雖系爭偵查案件之不起訴處分書認為死者自縊位置未掛設門牌而無法認定是否為系爭不動產云云，然一則該不起訴處分書並無拘束本院之效力，二則觀諸系爭偵查案件卷證，或因被告旭懋公司已將系爭不動產買回而